«Ржавый пояс» — так называют крупные промышленные территории в упадке. Rust belt — термин родом из США, где к концу 20 века в упадок пришел целый регион предприятий тяжелой и сталелитейной промышленности на Среднем западе и Восточном побережье.
Москве это название подходит гораздо лучше – 200 промзон действительно опоясывают центральную часть города. Начиналось все, как всегда, прекрасно: в XVII веке Оружейная Палата, Пушечный Двор, за ними Хамовная Слобода. Десятки фабрик открывались в «далеком» Замоскворечье. Только вот теперь это самый центр столицы. В советское время индустриализация приобрела еще более грандиозные масштабы. Открылись «ЗИЛ», АЗЛК «Москвич», «Серп и Молот». К XXI веку Москва пришла с 19 гектарами (17% площади старой Москвы) промзон, большая часть из которых заброшена, рушится или наводнена стихийными арендаторами вроде автомастерских складов.
Огромное количество очень дорогой столичной земли покрыто битым кирпичом и ржавыми трубами. В 2011 году это осознало правительство, хотя вообще-то их еще в 1995-м предупреждали в постановлении предыдущего правительства, что промзоны «являются самыми неэффективными, беспорядочно застроенными и экологически опасными территориями». Видимо, нужно было напомнить о цене на землю в городе, хотя в 1995 еще было не до этого. С тех пор они приняли закон о КРТ (комплексном развитии территорий), построили несколько технопарков и склады Малого Театра в Нагатино. «В ходе реорганизации производственных и промышленных зон введено 28 128 000 кв. м, из них 18 941 000 кв. м жилого назначения». На самом деле реорганизованных территорий несколько больше, ибо не по мановению градоначальников начался процесс. К 2011 году уже было несколько прекрасных примеров, что можно сделать с такого рода объектами. Именно успех редевелопмента бывших фабрик сыграл на руку законотворцам – инициатива была заранее выигрышной.
Тут нельзя не вспомнить бизнесмена Александра Клячина, который еще в 2005 году внезапно сделал из дышащих на ладан фабричных корпусов в Хамовниках деловой квартал «Красная Роза». Тот самый, где Яндекс и Semifreddo. Его девелоперская компания, KR Properties, даже названа в честь этого квартала. Естественно, пришлось восстанавливать усадьбы исторических владельцев фабрики, от которых остались только трухлявые бревна, нанимать команду реставраторов, пытать историков, но оно того стоило.
Потом была «Даниловская Мануфактура» на Тульской, где счастливо размещался вьетнамский рынок, и только толщина стен XIX века позволила зданиям не пострадать в лихие 90-е. И снова краснокирпичные цеха бывшей текстильной фабрики с легкой руки Александра Клячина становятся офисами класса B+ и даже жилыми апартаментами. С них-то и началась мода на стиль Loft в России. И теперь «Даниловская Менуфактура» – IT-кластер, где размещаются представительства различных медиагрупп, разработчики ПО и прочие высокотехнологичные компании.
Параллельно в 2007 году на территории бывшего пивоваренного завода открывается Центр современного искусства «Винзавод» Романа Троценко, и появляется арт-кластер. Тогда же арт-кластером становится еще недавно выпускавший конфеты «Красный Октябрь». Золотоканительная фабрика Алексеева переходит в руки компании, принадлежащей Сергею Гордееву, и становится бизнес-центром «Фабрика Станиславского». А центр дизайна ARTPLAY Дмитрия Босова переезжает с бывшей шелкоткацкой фабрики «Красная Роза» все того же Клячина, где он провел несколько лет, на территорию завода «Манометр» на Курской. Раньше там изготавливали манометры, вакуумметры, датчики и прочие приборы для контроля за теплоэнергетическими процессами.
Таким образом первая волна редевелопмента промзон пришлась на 2005-2007 годы. И вот в 2011 году городские власти решают, что у бизнеса отлично получается, поэтому нужно возглавить процесс.
Как раз тогда года реставрируются газгольдеры соседнего от «Винзавода» Московского газового завода и «Арма» становится бизнес-парком. Годом позже Борис Минц покупает и начинает развивать «Большевик», из которого получился культурно-деловой кластер. «ЛСР» Андрея Молчанова в том же году запускает амбициозный проект на территории бывшего «ЗИЛа». Если помните, по территории завода ходили внутренние рейсовые автобусы. Это был город в городе. Замахнуться на такое – нужна недюжинная смелость. Как мы видим, пока ожидания оправдываются.
В 2016 ARTPLAY занял еще один завод – «Плутон», специализировавшийся на создании и разработке электровакуумных СВЧ-приборов широкого спектра применения. Тем временем Александр Клячин занялся развитием территории фабрики мебели и бронзы «Мюр и Мерилиз» на 1905 года (в советское время – машиностроительный завод «Рассвет»). В отличие от коллег, возводящих многоэтажки, его «Девелопер уникальных проектов» создал малоэтажное жилое здание и… таунхаусы прямо в центре столицы. И только потом начался редевелопмент окружающей промышленной застройки под качественные офисы.
Еще один знаковый (и вызывающий наиболее горячие споры) проект освоения промышленных территорий – «Бадаевский». Бывший пивоваренный завод на набережной, принадлежащий сейчас Capital Group Павла Тё. В отличие от привычных уже жилых небоскребов на месте цехов или тихой реставрации существующих зданий с приспособлением под новую функцию – дом на ножках. За этот проект долго боролись, он был одобрен только в 2020, но до сих пор вызывает оживленные дискуссии.
К 2021 году из 19 000 гектаров промышленных зон в границах старой Москвы осталось 14 000. За время «официального» развития промзон, то есть за 10 лет, было построено 27000 м2. Осталось добавить к этим цифрам те площади, которые первопроходцы промышленного редевелопмента создали задолго до.
Источник - echo.msk.ru