Журнал "Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование"

Оглавление номера 1, 1999г

  • От главного редактора. Концепция журнала.

ЭКОНОМИКА НЕДВИЖИМОСТИ
  • Курбатов Ю.А., Управляющий делами Совета Федерации РФ. "К вопросу об эффективности управления государственной собственностью в период выхода из кризиса".
  • Багров С.Е., начальник отдела недвижимости Аппарата правительства РФ. "Актуальные вопросы развития рынка недвижимости и приватизации в России".
  • Гладышев А. Н., д.э.н., профессор, академик Социальной Академии Наук, Бредихина О. М. "Некоторые экономические аспекты приватизации".
  • Жолков А.С., академик Академии Естественных Наук. "Смена форм собственности в Москве и социально - экономические последствия этого процесса".
  • Выдержки из "Концепции управления государственным имуществом и приватизацией в Российской Федерации", одобренной Постановлением Правительства РФ №1024 от 09.09.99г.

ПРАВО НЕДВИЖИМОСТИ
  • Н.Рукас, Старший преподаватель кафедры коммерческого права Московского государственного коммерческого университета. "Понятие недвижимости и особенности правового режима недвижимости в законодательстве Российской Федерации".
  • П.Н.Павлов, Советник Главного государственно-правового управления Президента Российской Федерации. "О документах, удостоверяющих государственную регистрацию прав на земельные участки и иное недвижимое имущество".
  • М.Г.Пискунова, Заведующая кафедрой Российского института государственных регистраторов при Министерстве юстиции РФ. "Особенности возникновения прав на недвижимость и проблемы государственной регистрации".
  • Стрельбицкий В.П., Заместитель нач. Управления инвестиционной политики и финансирования из городских источников г.Москвы. "Нормативно - правовые аспекты землепользования и землевладения в современных условиях".

ПРАКТИКА В РЕГИОНАХ
  • Климович М.В., президент концерна "Система - Инвест". "Инвестиционная политика и развитие недвижимости. Опыт, проблемы".
  • Лурье А.В., первый заместитель Председателя КУГИ г.Санкт-Петербурга. "Прогноз развития рынка аренды нежилых помещений Санкт-Петербурга в 2000 году".
  • Иванов Г.В., Генеральный директор ОАО "БАНСО-1", Рахманина М.Ю., Начальник юридического управления "Юридической компании "БАНСО". "Правовые аспекты рынка недвижимости в г. Москве".
  • Балабанова Е.А. зам. председателя Пермской областной Регистрационной Палаты, государственный регистратор прав. "Как "самовольную постройку" сделать "Постройкой".

УЧАСТНИКИ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ
  • Вербаер Е., Профессор, зам. декана по международным отношениям с Восточной Европой университета "Париж-XII-Валь-де-Марн" (Франция). "Участники сделок с недвижимостью. Опыт Франции".

Анонс следующего выпуска.
От главного редактора. Концепция журнала Бочков С.О., главный редактор

Дорогие читатели ! Тематика нашего журнала точно определяется его названием. В журнале будет четыре раздела:
  • "Экономика недвижимости"
  • "Право недвижимости"
  • "Практика в регионах"
  • "Участники рынка недвижимости"
В разделе "Экономика недвижимости" будет освещаться широкий круг вопросов экономическая политика в области недвижимости, инвестирование в недвижимость, налогообложение недвижимости и инвестиций, методы финансового анализа инвестиций в недвижимость, социальные аспекты экономики недвижимости, эффективное использование недвижимости, находящейся в государственной собственности, стандарты международных инвесторов. При рассмотрении вопросов экономики недвижимости неизбежно затрагивается более широкий пласт проблем, в частности по приватизации, управлению гос.собственностью, банкротству, инвестициям. Но главной задачей настоящего издания остается проработка, в первую очередь, проблем недвижимости. Важность этой тематики определяется особой ролью формирования правовых отношений в области недвижимого имущества и операций с ним как основы дальнейшего экономического развития страны,

В разделе "Право недвижимости" будут публиковаться статьи, посвященные анализу нормативных документов, регулирующих права на недвижимое имущество и сделки с ним (также касательно таких вопросов, как приватизация или банкротство), практике применения этих нормативных документов. Особое место в журнале займет освещение федерального законодательства, законодательства субъектов РФ, судебной практики, анализ зарубежного опыта.

В разделе "Практика в регионах" публикуются материалы, раскрывающие пути решения текущих проблем в области недвижимости в отдельных субъектах РФ. Особое место уделяется сравнительному анализу нормативных актов и правоприменительной практике, так как многие решения перед внедрением на федеральном уровне проходят "обкатку", а зачастую и рождаются а регионах.

Раздел "Участники рынка недвижимости" посвящен вопросам анализа состояния рынка. недвижимости и прогнозирования его развития, функций государственных структур в определении правил работы рынка недвижимости, работы профессиональных объединений - участников рынка недвижимости (риэлтеров, нотариусов, адвокатов, оценщиков, девелоперов, управляющих инвестиционных компаний), деятельности профильных учебных и научных заведений, конференций, семинаров, международному сотрудничеству. Будут также освещаться вопросы информационного обеспечения рынка недвижимости.

Наш журнал рассчитан на сотрудников государственных органов, сталкивающихся по роду своей деятельности с недвижимостью, руководителей предприятий, юристов, экономистов, участников рынка недвижимости, потенциальных инвесторов, законодателей, ученых, преподавателей и студентов, всех, кто интересуется вопросами недвижимости.

Мы не ставим своей целью подменить какие-либо из существующих изданий. Проблем в области недвижимости достаточно, работы - непочатый край. Существует множество различных мнений и подходов, как решать те или иные проблемы. Наша задача - сделать полезное профессиональное издание, где публиковались бы различные точки зрения, использование которых помогло бы вырабатывать оптимальные решения, где широко освещалось бы текущее состояние рынка недвижимости и самый передовой опыт на нем.

В журнале также будут публиковаться представляющие особый интерес нормативные акты и описания отдельных инвестиционных проектов.

Приглашаем потенциальных авторов и заинтересованные организации к сотрудничеству. Надеемся на Вашу поддержку.

Бочков С.О.
Главный редактор,
Председатель Межрегионального Общественного движения "За правовую поддержку отечественных товаропроизводителей"
.
К вопросу об эффективности управления государственной собственностью в период выхода из кризиса

Курбатов Ю.А., Управляющий делами Совета Федерации РФ

Поступившая в Совет Федерации информация о конфликтной ситуации, связанной с начавшейся процедурой банкротства открытого акционерного общества "Красноярская угольная компания", более 70 процентов акций которой находятся в государственной собственности, отражает болевые точки всей экономики страны.

Из-за неплатежеспособности организаций и предприятий подобные ситуации назревают во многих регионах. Если не будут приняты чрезвычайные меры по погашению долгов, то волна судебных исков о банкротстве крупнейших предприятий породит новый раздел оставшейся государственной собственности.

В ходе приватизации государственная собственность перешла тем или иным способом в частные руки. Для многих регионов характерно положение, когда крупные, стратегически значимые как для регионов, так и для страны в целом предприятия выходят из-под контроля государства. Часто контроль над этими предприятиями оказывается в руках определенной группы лиц, имеющих гораздо меньший пакет акций, чем государство. Нередко управление крупными предприятиями, вся их хозяйственная деятельность ведутся через посреднические фирмы, которые создаются криминальными элементами или руководящими работниками акционерных обществ из своих родственников и знакомых.

Естественно, что в этих условиях промышленный комплекс работает на узкую группу лиц, федеральный и региональные бюджеты теряют колоссальные суммы, рабочие месяцами не получают заработную плату.

Главнейший вопрос использования государственной собственности на благо всего общества - создание эффективной системы управления ею. Не секрет, что сегодня такая система практически отсутствует. Более того, система управления государственными пакетами акций акционерных обществ рассматривается только с точки зрения получения дивидендов. Государственный контроль за предприятиями через эффективное управление пакетами акций крайне слаб.

Сложилась порочная практика, когда одни и те же представители Министерства финансов, Министерства государственного имущества, Министерства экономики и других федеральных ведомств являются представителями государства одновременно в 10-15 акционерных обществах. В этих условиях ни о какой эффективности использования государственной собственности не может быть и речи. Порой представители государства не успевают физически присутствовать на всех заседаниях органов управления крупнейших акционерных обществ страны, не говоря уж о том,чтоьбы эффективно влиять на их деятельность. Немало пакетов акций, находящихся в федеральной собственности, вообще никем не управляются, так как в акционерные общества своевременно не назначаются представители интересов государства.

Нередко такое вопиющее положение объясняется отсутствием правовой базы регулирующей управление объектами федеральной собственности и их использование.

Тем не менее необходимо полнее использовать имеющиеся нормативные акты. Начнем хотя бы с того, что Указом Президента Российской Федерации от 10 июня 1994 года №1200"О некоторых мерах по обеспечению государственного управления экономикой" представителями государства в органах управления акционерных обществ могут на основании решений Президента, Правительства Российской Федерации или соответствующих федеральных органов исполнительной власти назначаться государственные служащие.

Иные граждане Российской Федерации (за исключением избранных в представительные органы государственной власти, либо местного самоуправления) могут представлять интересы государства в акционерных обществах на основании договоров, заключаемых с Министерством государственного имущества, которые необходимо зарегистрировать в органах юстиции.

Эти договора должны содержать: положения о правах и обязанностях представителей государства, размер получаемого ими вознаграждения, условия материальной ответственности за нарушение условий договора на представление интересов государства.

Было принято постановление Правительства Российской Федерации,утвердившее порядок и форму отчетности представителей государства в органах управления акционерных обществ. В частности, предусмотрено, представлять отчет два раза в год - в течение месяца после окончания полугодия и года в орган, назначивший представителя государства в орган управления акционерного общества или заключивший с ним договор. К отчету должен прилагаться баланс акционерного общества за соответствующий период.

Кроме того, представитель государства в органе управления акционерного общества должен ежегодно направлять в Министерство государственного имущества и соответствующий отраслевой федеральный орган исполнительной власти доклад об организационной и финансово-хозяйственной деятельности этого общества.

Тогда же, в октябре 1994 было принято постановлние Правительства "О мерах по учету интересов субъектовРоссийской Федерации при управлении объектами федеральной собственности", в котором Мингосимуществу и Российскому фонду федерального имущества было предложено включать в число представителей государства в органах управления акционерных обществ должностных лиц органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации, на территории которых размещаются соответствующие предприятия, либо по согласованию с этими органами иных граждан.

Далее, постановлением Правительства от 21 мая 1996 №625 "Об обеспечении представления интересов государства в органах управления акционерных обществ (хозяйственных товариществ), часть акций (доли, вклады) которых закреплена в федеральной собственности" был утвержден примерный договор на представление интересов государства в акционерных обществах, а также порядок его заключения и регистрации. Этим постановлением Министерству финансов было поручено определить источники финансирования компенсации затрат и выплаты вознаграждения гражданам России, представляющим в соответствии с договором интересы государства в органах управления акционерных обществ.

Постановлением Правительства от 30 июня 1998г. №685 "О мерах по обеспечению поступления в федеральный бюджет доходов от использования федерального имущества" установлено, что финансирование расходов, связанных с деятельностью по управлению находящимися в федеральной собственности акциями, осуществляется Министерством финансов по фактическим затратам на эти цели в размере не более 10 процентов поступивших в федеральный бюджет дивидендов по этим акциям.

В июле 1998 года Правительство Российской Федерации утвердило Положение об учете федерального имущества и ведении его реестра. Этим же постановлением органам исполнительной власти субъектов Российской Федерации и органам местного самоуправления рекомендовано разработать соответствующие положения об учете и ведении реестров государственного имущества субъектов Российской Федерации и муниципального имущества.

Большая работа по налаживанию управления государственной собственностью ведется Мингосимуществом, Минфином и другими министерствами и ведомствами, региональными органами власти.

Следует отметить, что законодательная база, регулирующая вопросы управления государственным имуществом, постоянно совершенствуется. Так, в ноябре 1998г. Совет Федерации одобрил Федеральный закон "О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон "О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации", в котором законодательно определяется порядок участия представителей Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований в органах управления открытых акционерных обществ. Однако Президент Российской Федерации отклонил данный закон из-за противоречия отдельных его положений Конституции Российской Федерации и Гражданскому кодексу Российской Федерации.

Однако, поскольку вопрос об эффективной организации управления, государственной собственностью, над ней и ее инспектирования для обеспечения максимальной выгоды от ее использования очень важен, Президентом Российской Федерации в ближайшее время будет внесен в Государственную Думу новый вариант проекта закона "О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон "О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации"

К сожалению, даже имеющаяся нормативно-правовая база не используется в полной мере, это приводит к тому, что функции по управлению всем имущественным комплексом предприятий концентрируются в руках отдельных групп акционеров, поставивших своей целью извлечение максимальной выгоды от работы акционерных обществ.

В сентябре 1999г. "О Концепции управления государственным имуществом и приватизации в Российской Федерации". Это многоплановый документ, которым определены цели, задачи, приоритеты и механизмы, управления государственным имуществом. (Подробнее об этом постановлении - смотрите в других материалах журнала).

Отчеты Счетной палаты Российской Федерации о проверке деятельности Российского фонда федерального имущества и Мингосимущества по обеспечению доходов федерального бюджета от управления, объектами федеральной собственности, их использования и продажи свидетельствуют о большом количестве нарушений действующего законодательства.

Также и нарушения условий покупки пакетов акций с выполнением инвестиционных требований, как неполное или несвоевременное внесение инвестиций покупателем, перепродажа акций до полного выполнения инвестиционных условий, подмена целевого безвозмездного финансирования инвестиционной программы предоставлением эмитенту неликвидных долговых обязательств (векселей) и коммерческих кредитов, передача прав третьим лицам, направление всей суммы инвестиций на погашение задолженности эмитента перед федеральным бюджетом дают основания для предъявления исков о расторжении сделок приватизации государственного имущества.

Однако органы исполнительной власти как федерального, так и регионального уровня прибегают к этой мере лишь тогда, когда ситуация на том или ином предприятии приобретает кризисный характер. Правительство не решает проблемы передачи в управление регионам пакетов акций предприятий, находящихся в федеральной собственности, не принимает действенных мер по защите от банкротства стратегически важных предприятий, по ликвидации задолженности федерального бюджета перед предприятиями, особенно перед предприятиями оборонного комплекса.

Вопросы эффективного управления государственной собственностью в период выхода из кризиса неоднократно поднимались как на заседаниях Комитета Совета Федерации по вопросам экономической политики, так и на заседаниях палаты. Многими представителями этого государственного органа высказывается мнение о необходимости провести совместное расширенное заседание коллегий Министерства государственного имущества Российской Федерации и Министерства Российской Федерации по антимонопольной политике и поддержке предпринимательства по вопросу: Об управлении государственной собственностью для стабилизации экономического положения в регионах, пригласив на это заседание членов Совета Федерации представителей всех заинтересованных сторон.

Рекомендации такого заседания, поддержанные членами Совета Федерации, могли бы явиться основой для оперативной проработки законодательных инициатив Правительства Российской Федерации по проблемам более эффективного управления государственной собственностью.

Нерешенной проблемой на сегодня остается подготовка специалистов по представлению интересов государства в акционерных обществах. Такие специалисты могли бы квалифицированно противостоять представителям частного сектора в акционерных обществах и проводить государственную политику на предприятиях.
Актуальные вопросы развития рынка недвижимости и приватизации в России

Багров С.Е., начальник отдела недвижимости Аппарата правительства РФ

Эволюционное развитие рынка недвижимости России было прервано социалистической революцией в начале XX века. В конце XX века в результате проведенных реформ и восстановления рыночных отношений в стране вновь стал формироваться рынок недвижимости.

Современный рынок недвижимости начал свой старт с бурного развития рынка жилья. Его начало было положено в 1990 г. первыми легальными сделками по продаже и покупке квартир в Москве. В других городах он зарождался с началом либерализации экономики (1992 г.) За последние годы рынок жилья проделал беспрецедентно большой путь становления и развития в трудных условиях перехода от централизованной к рыночной экономике.

Социальная составляющая жилищной проблемы обеспечила высокий потребительский спрос на жилье, который колебался в зависимости от складывающейся политической и экономической ситуации в стране. Анализ динамики спроса и предложения жилья показал, что существует общая для различных городов России закономерность изменения стоимости жилья: рост цен от начальных до рыночных с последующей стабилизацией на уровне "мировых" цен, соответствующих ценам в аналогичных городах при развитом рынке. В силу ухудшения социально-экономической ситуации в регионах этот рост замедлился (вплоть до временного снижения цен).

На стартовой стадии развития рынка жилья его цена была низкой. Частное жилье главным образом было оформлено в собственность в процессе бесплатной приватизации. К настоящему времени преобладающая часть жилого фонда Москвы, находящегося в собственности граждан, стала частной.

Недооценка стоимости жилья на начальной стадии обусловила быстрый рост цен (частично это было связано с высокой инфляцией). Через два-три года цены на жилье в Москве выросли в семь раз, в других городах - в три-пять раз. На второй стадии темп роста цен снизился ( в Москве - 30-50 % в год). На третьей стадии рост цен прекратился, и даже стало наблюдаться их снижение .

В отдельных городах возник кризис рынка жилья. Так в Москве имеется множество нереализованных квартир при высоком социальном спросе на них. Московское правительство решило повысить покупательный спрос на жилье за счет продажи строящихся им квартир всем гражданам Российской Федерации и юридическим лицам независимо от места проживания и места регистрации в РФ. (распоряжение Мэра от 10.04.98 г. № 353-РМ).

Однако в условиях снижения производительности труда и заработной платы, обнищания основной массы населения, в первую очередь интеллигенции, такое решение вытесняет из столицы высокообразованный контингент коренных москвичей малообразованными, часто криминальными слоями иммигрантов.

Исследование взаимной связи "доходы-цены" показало, что еще в конце 80-х и начале 90-х годов существовала реальная возможность для привлечения в больших масштабах личных средств населения в жилищный сектор России и, в частности, ее столицы. В 1992 г. положение коренным образом изменилось: либерализация цен в одночасье уничтожила многолетние сбережения большей части населения.

Резкая дифференциация населения России, и ее столицы в особенности, по доходам, несоответствие уровня доходов, и в том числе заработной платы, основной части населения уровню коммерческих цен на жилье - является главным тормозом нормального функционирования рынка жилья.

Рынок коммерческой недвижимости получил наибольшее развитие в Москве. Процесс приватизации предприятий способствовал появлению класса собственников нежилых помещений. В первую очередь это были владельцы магазинов и предприятий бытового обслуживания, ставшие таковыми в результате приватизации сферы услуг столицы бесплатно или за бесценок.

Правительство Москвы стремилось сдержать "обвальность" и бесплатность малой приватизации в столице, максимально задействовать рыночные механизмы. Предпочтение отдавалось аренде предприятий с последующим выкупом. Поскольку сразу после приватизации средств на выкуп помещений у трудового коллектива, как правило, не было, то в течение первых двух лет нежилые помещения в Москве предлагались в основном для аренды (а на деле субаренды у "приватизаторов").

Однако постепенно число собственников нежилых помещений стало увеличиваться и соответственно росло предложение нежилых помещений на продажу. Вслед за помещениями торгового и бытового обслуживания к процессу приватизации постепенно подключились и государственные учреждения (НИИ, объекты военного назначения, учебные заведения и т.д.), а также промышленные предприятия, которые, выкупив недвижимость в собственность, также получили возможность продавать или сдавать в аренду свои помещения различным структурам.

С 1991г. активно развернулось строительство новых зданий, преимущественно офисного назначения. Кроме того, большое развитие получила капитальная реконструкция особняков и расселение небольших домов старой застройки в Центре города под современные офисные помещения. В результате с 1992 г. в Москве начало формироваться предложение аренды офисов в специализированных бизнес-центрах и офисных зданиях.

В настоящее время на вторичном рынке нежилых помещений предлагаются объекты, перешедшие в собственность в ходе приватизации предприятий или приобретенные на конкурсах и аукционах, проводимых на первичном рынке Комитетом по управлению имуществом и в Фонде имущества г. Москвы. Если в 1992-1993 гг. цена выкупа объектов "малой приватизации" была достаточно низкой и существенно отличалась от рыночных цен вторичного рынка, то в результате политики московских властей за 1994-1995 гг. цены первичного рынка приблизились к рыночным.

В структуре фонда площадей коммерческой недвижимости наибольшая доля приходится на торговые площади и офисные помещения - порядка 80% всей имеющейся в Москве коммерческой недвижимости.

Структура фонда коммерческой недвижимости (Москва, 1996 г.) Общая площадь офисных помещений в Москве составляет 7-10 млн. кв. м на офисы западного стандарта приходится около 10%. Потребность в офисной площади оценивается величиной 12-13 млн. кв. м.

Рынок офисов в Москве реально появился с конца 80-х годов, с началом перехода российской экономики от централизованных и плановых принципов к рыночным.

Отсутствие предложения высококачественных офисов в начале 90-х годов при высоком спросе привело к быстрому росту арендных ставок (с $500 до $1000 за кв. м. в год). Они стали одними из самых высоких в мире, достигая в отдельных случаях $1500 - 2000 и более. Развернувшееся строительство несколько уменьшило дефицит, однако цены продолжали держаться на достаточно высоком уровне ($850 в 1993 г.) В 1994-1995 гг. наблюдался подъем арендных ставок. С середины 1995 г., характеризовавшегося снижением доходности бизнеса (торгового, финансового, сферы услуг), платежеспособный спрос на офисы начал снижаться, а вслед за ним наметилось падение арендных ставок.

В отличие от офисов западного стандарта, где материальная база рынка создавалась исключительно с помощью строительства и реконструкции зданий, офисы появились путем изменения назначения существующих нежилых (а иногда и жилых) помещений с минимальным текущим ремонтом, а иногда и без него. Потребителями таких офисов с начала перехода к рынку были многочисленные малые предприятия, начинающие свой бизнес.

Появившийся спрос быстро удовлетворялся, ставки сохранялись на низком уровне. Сдерживали ставки специфические правовые основания аренды. Первоначально арендодателями выступали руководители государственных учреждений и организаций (НИИ, учебных заведений, выставочных и концертных комплексов, поликлиник, больниц, вплоть до воинских учреждений), не имевшие для этого правовых оснований. Арендная ставка состояла из двух частей: зафиксированной в договоре и уплачиваемой руководителю организации наличными (способ ухода от налога и обогащения дирекции).

В дальнейшем законодательная и правовая среда начала упорядочиваться. С 1994 г. государство повысило свои арендные ставки, и это отразилось на ставках вторичного рынка. С 1996 г. введена норма регистрации договора субаренды в Москомимуществе, что также способствовало повышению ставок.

Перед августовским кризисом 1998 г. офисы российского стандарта предлагались по ставкам от $700 в Центре для отремонтированных помещений с отдельным входом и охраной и $400-600 - для не отремонтированных помещений. По мере удаления от Центра ставки снижаются до $170-200. Средние ставки находятся в пределах $250-550 и остаются более стабильными. В предстоящие годы ожидается дальнейшее расслоение: повышение качества офисов при сохранении ставок, реконструкция вплоть до перехода в более высокий класс с некоторым повышением ставок, падение спроса на офисы низкого качества и соответствующее падение ставок. Второй по величине рынок нежилых помещений - это рынок торговых помещений. Он представлен в основном магазинами, находящимися в частной собственности или арендуемыми трудовыми коллективами у города. В структуре спроса 80% заявок приходится на аренду и 20% на приобретение в собственность.

В начале 90-х годов в условиях резкого всплеска потребительского спроса, развития челночного бизнеса и отсутствия торговых площадей Москву заполнили торговые палатки и ларьки, приносившие их владельцам доход до $10000 в год. Но ситуация быстро изменилась. Этому способствовало изменение структуры спроса в пользу дорогих товаров и качественных торговых площадей, с одной стороны, и вещевых и оптовых рынков, с другой, а также увеличение предложения торговых площадей. Рынок производственных помещений практически неразвит вследствие того, что в современных условиях ничтожно мало создается новых производственных проектов. Этим частично обусловлен дисбаланс в структуре спроса и предложения. Как правило, предлагаются крупные производственные помещения бывших опытных заводов, НИИ, автокомбинаты и т.д. площадью от 500 до 1000 кв. м. В тоже время спрос предъявляется в основном на помещения малой площади (от 50 до 300 кв. м.) для организации малых производств: мини-пекарен, кондитерских цехов, швейных производств, автосервиса и т.д. Сделки купли-продажи имеют здесь эпизодический характер, поэтому нет еще статистики этого сегмента рынка недвижимости, достаточного для обобщения.

Фактически положение на рынке производственных помещений свидетельствует о кризисном состоянии реального сектора экономики, в первую очередь промышленности. Так в Москве в результате проведенной приватизации в собственности государства сохранились довольно крупные пакеты акций (абсолютно контрольные - 51%, или мягко контрольные - 25,5%), что могло бы позволить держать под контролем экономическую ситуацию. Однако отсутствие системы управления пакетами акций, находящимися в госсобственности, фактически лишает государство этой возможности.

Кроме того, статус предприятий, находящихся в государственной собственности, в правовом отношении остается неурегулированным. Государственные предприятия по-прежнему функционируют в соответствии с Законом СССР "О государственном предприятии (объединении)". Это приводит к тому, что такие предприятия, как правило, находятся под контролем их администрации, и возможности федерального правительства каким-то образом повлиять на их деятельность остаются весьма незначительными. Фактически государственные предприятия находятся в таком же правовом положении, что и те, которые ранее были преобразованы в акционерные общества.

Государство не имеет возможности получать дополнительные средства от функционирования формально принадлежащей ему собственности, так как отсутствует действенный механизм направления части прибыли государственных предприятий в федеральный бюджет.

В связи с этим представляется очень своевременным принятие Постановления Правительства РФ "О Концепции управления государственным имуществом и приватизации в Российской Федерации" от 09.09.99 г. за №1024.

В этом Постановлении отмечены негативные аспекты управления унитарными предприятиями. В нем подчеркивается несоответствие их деятельности интересам государства и названы основные отрицательные параметры организационно-правовой формы унитарного предприятия и сложившегося института права хозяйственного ведения.

Порядок взаимодействия различных государственных органов между собой при осуществлении полномочий собственника в отношении имущества унитарных предприятий должным образом не регламентирован. Для унитарных предприятий не предусмотрено обязательное проведение периодических аудиторских проверок. Без этого контроль за их финансово-хозяйственной деятельностью существенно затруднен.

Нормативно-правовая база, определяющая цели и задачи создания унитарных предприятий, а также порядок их функционирования, недостаточна. Отсутствует полный реестр унитарных предприятий, содержащий информацию об их активах и основных результатах финансово-хозяйственной деятельности.

В Концепции отмечено, что на практике широкие полномочия руководителей унитарных предприятий при отсутствии действенных инструментов и порядка управления, контроля и мотивации руководителей приводят:
а) к переводу части финансовых потоков унитарных предприятий в фирмы-спутники, создаваемые с целью изменения направления финансовых потоков. В результате вся прибыль, которую могли бы получить унитарные предприятия, оседает именно в этих фирмах;
б) к заключению сделок, в которых заинтересовано руководство унитарного предприятия, что приводит к искусственному завышению стоимости продукции, а в ряде случаев - к хищениям государственного имущества и т. д.

Отсюда напрашивается вывод о неэффективности существующей системы управления унитарными предприятиями и необходимости ее кардинального реформирования. Предлагается провести оценку деятельности всех унитарных предприятий и оптимизировать их количество, соответствующее тому числу, которое необходимо для выполнения тех целей и задач, которые не могут быть реализованы хозяйствующими субъектами иной организационно-правовой формы.

Совершенствование системы управления недвижимостью должно обеспечить достижение следующих целей:
o максимально возможное повышение доходности объектов федеральной недвижимости;
o наиболее эффективное выполнение государством своих социальных функций в процессе использования федеральной недвижимости; o стимулирование за счет недвижимости развития реального сектора экономики, обеспечение максимально простого и удобного доступа предпринимателей к объектам недвижимости и т. д.

Для достижения указанных целей может быть предложен ряд мероприятий, в числе которых важнейшими являются следующие: сформировать полный реестр государственной недвижимости (баланс недвижимости), содержащий количественные, стоимостные, технические и правовые характеристики объектов недвижимости, включая объекты незавершенного строительства; обеспечить безусловное применение механизма рыночной оценки при использовании недвижимости, выровнить ставки арендной платы, взимаемой за использование государственной недвижимости со ставками сложившимися на рынке; изменить существующий механизм продажи недвижимости, допускающий приобретение объектов по низким ценам.

В Концепции предложены меры, обеспечивающие достижение цели государственной политики в сфере приватизации государственного имущества, кардинального повышения эффективности функционирования российских предприятий и народнохозяйственного комплекса в целом. Такими мерами должны стать:
- дифференцированный подход к приватизации предприятий в зависимости от их ликвидности. Высоколиквидные предприятия приватизируются с учетом их реальной ценовой оценки, максимально приближенной к мировому уровню. С нашей точки зрения, это не совсем точный критерий, было бы целесообразнее использовать критерий предполагаемого рыночного дохода;
- продажа низколиквидных предприятий эффективным собственникам, выполняющим инвестиционные и социальные обязательства перед предприятием и государством, по минимальной цене. Настораживает и представляется необходимой более тщательная проработка этого пункта;
- расширение инструментария приватизации;
- принятие приватизационных решений на основе тщательного анализа представленных потенциальными инвесторами долгосрочных планов развития предприятий и заключение приватизационных договоров, детально регламентирующих взятые инвестором на себя обязательства;
- усиление социальной направленности приватизации. При принятии решений о приватизации государственного имущества необходимо учитывать социальные последствия приватизации, включая вопросы социального развития приватизируемых предприятий и территорий, охраны окружающей среды и здоровья граждан.

Несмотря на включение в "Концепцию управления государственным имуществом и приватизации в РФ" вопросов об усилении социальной направленности, нам представляется этот важнейший вопрос недостаточно проработанным, о чем будет подробный материал в следующем номере журнала.

Раздача бесплатно и за бесценок (по остаточной стоимости) объектов приватизации обогатила отдельных представителей властных структур и директорского корпуса, торговавших этими объектами или сдававших их в аренду уже по рыночным ценам. Государство недополучило значительных ресурсов для осуществления жизненно необходимой структурной перестройки экономики.

Отсутствие социально ориентированной законодательной и налоговой базы позволяет фактическим владельцам не созданной ими недвижимости (имеющих излишки жилой площади и нежилой) получать не заработанные доходы. Доходы от собственности в десятки и сотни раз превосходят трудовые доходы основной массы населения. Учитывая низкий уровень последних (едва обеспечивающих прожиточный уровень каждого члена семьи), становятся ясными корни негативного отношения к производительному труду у молодых и роста преступности в стране.
Некоторые экономические аспекты приватизации

Гладышев А. Н., д.э.н., профессор, академик Социальной Академии Наук, Бредихина О. М.

Российская Федерация переживает сегодня один из наиболее сложных и болезненных периодов в своей истории. Происходят колоссальные изменения в облике общества. Вот уже около десяти лет идет смена экономической формации, сопровождающаяся появлением новых форм собственности и производственных отношений. Невиданными в мировой практике темпами осуществляется приватизация, в процесс которой, так или иначе, оказалось вовлеченным практически все население страны. Принимаются меры по развитию свободного предпринимательства и раскрепощению творческой инициативы трудящихся. Меняются представления людей об общественном устройстве государства и образе своей жизни, сходит со сцены командный метод управления социально-экономическими процессами.

В этой связи вполне естественен вопрос: как переживается и воспринимается приватизация различными слоями населения, все ли здесь делается правильно? Понять это можно, только разобравшись в ее сути. Именно приватизация, ее темпы и масштабы создают новую экономическую и нравственную среду для формирования социальной надстройки общества. Она в значительной мере определяет рост объемов производства, его структуру и технико-экономические показатели, конкурентоспособность продукции и развитие рынка, размещение производства на территории Российской Федерации. Под воздействием приватизации формируются ресурсы, которые возможно направлять на социальные нужды населения.

Условия, имеющиеся у России к началу приватизации, были гораздо более благоприятны, чем в странах Восточной Европы и, особенно в странах Ближнего Зарубежья. В их числе можно, прежде всего, назвать резкое снижение внешнеэкономической нагрузки, прекращение экономической помощи компартиям и поддержки "прогрессивных" сил многих стран (их задолженность России составляет десятки миллиардов долларов с небольшими возможностями возвращения). Сведено к минимуму финансирование многих, так называемых, "престижных" проектов, типа переброски стока сибирских рек в Среднюю Азию и Казахстан, огромные затраты на подъем экономики и культуры бывших братских союзных республик (почти со всеми бывшими союзными республиками Россия имела отрицательный экономический баланс).

Особо следует отметить фактор сокращения военных расходов, поглощающих в СССР весьма значительную часть финансовых ресурсов топлива, энергии, металла, леса, строительных материалов, и отвлекающих от решения насущных задач науку, наиболее квалифицированные кадры. В результате всего этого значительная часть национального дохода могла быть направлена на потребление, существовал шанс не только сгладить неизбежные негативные последствия реформ, но даже хотя бы сохранить жизненный уровень населения. Необходимо было правильно и эффективно действовать.

Переход большей части государственного имущества в частную собственность был осуществлен в предельно короткие сроки, сравнимые, пожалуй, со сроками коллективизации или индустриализации страны. На начало 1998 г., по данным Госкомстата России, из 2,7 млн. предприятий и организаций в России в частной собственности находилось 2,0 млн., т.е. 74 процента, а вместе с прочими формами собственности, включая собственность общественных организаций, смешанную собственность, собственность иностранных юридических лиц, граждан и лиц без гражданства - более 81 процента.

Анализ, включающий сопоставление российской приватизации с приватизацией в развитых странах, позволяет сделать несколько выводов:
во-первых, приватизация осуществляется в сроки, которые во много раз меньше, чем в развитых странах;
во-вторых, приватизация носит не последовательный, выборочный как в развитых странах, а всеобщий характер;
в-третьих, по доле приватизированных предприятий Россия превзошла даже такие страны, как Англию, Италию, Японию;
в-четвертых, в России осуществлен демонтаж государственной собственности, механизм централизованного управления экономикой, и почти полностью потерян государственный контроль за ее использованием, чего по существу не сделано ни в одной стране мира.

Государство фактически устранилось от использования даже тех прав собственности, которые оно не передало в частную собственность. Оказавшись неспособным эффективно защитить свою собственность, делается попытка компенсировать это нарушением прав частных собственников и применением часто волюнтаристских рычагов давления на экономику - налоговый пресс, манипуляции со статьями бюджета, отказ от своих долговых обязательств и т.д.

Российская приватизация предоставила узкому кругу частных лиц возможность бесконтрольно распоряжаться огромной массой национального имущества отчасти по праву перешедшего к ним титула собственника, однако, главным образом путем фактического контроля над акционированными предприятиями в противовес распыленным имущественным правам миллионов рядовых владельцев акций. Понятно, что такой характер приватизации не мог обеспечить создания механизма взаимной ответственности частных объектов хозяйствования, который заменял бы механизм ответственности государственных предприятий в директивно управляемой экономике.

Главные отличительные особенности приватизации в России:
бесплатная раздача части национального богатства членам общества в виде обезличенных ваучеров, что не характерно для большинства развитых стран;
применение довольно широкого набора форм приватизации, в то время как в других странах используется только несколько, иногда с некоторыми модификациями;
недостаточная обоснованность применения тех или иных путей приватизации и нормативно-методическая обеспеченность;
массовость приватизации с огульным подходом к ее проведению, недостаточное применение до последнего времени единичной приватизации с индивидуальным подходом или, как ее называют, "точечной";
по существу, принудительное акционирование в чрезвычайно короткие сроки, которых не знает мировая практика;
серьезные недостатки в стоимостной оценке (многократное занижение) многих объектов государственной собственности, которая нередко проводилась в угоду определенным группам людей;
слабый контроль, а иногда и его полное отсутствие за выполнением условий приватизации, что не допускалось ни в одной развитой стране;
распространение практики передачи имущества в залог с последующим банкротством предприятий и передачи их за бесценок в собственность залоговикам;
непонятность путей приватизации для широких слоев населения.

И, наконец, еще одна чрезвычайно важная особенность, о которой хотелось бы сказать несколько подробнее. Речь идет о страхе некоторых авторов российской приватизации перед такой демократической формой собственности, как собственность работников. Между тем именно владение работниками акционерным капиталом - это основа трансформации авторитарной системы хозяйствования традиционного капитализма в новый капитализм с "человеческим лицом". Собственность - это экономическая власть, а очень крупная собственность - это еще и политическая власть.

Российское государство в отличие от цивилизованных стран, в первую очередь США, не принимает законы, защищающие права работников как собственников, и тем самым объективно стимулирует уничтожение собственности работников в высшем коррумпированном менеджменте. Более того, появился Указ Президента России, не требующий одобрения Парламента, по которому работники-собственники независимо от того, какой общей долей акций они владеют, не могут выбирать более одной трети членов совета директоров, а генеральные директоры и внешние инвесторы - остальные две трети и тем самым устанавливать свой контроль над фирмами.

Нежелающие иметь работников-собственников и органы управления, сформированные с их активным участием, находят свои аргументы. Формируется мнение, что собственность работников не эффективна, так как они склонны проедать капитал. Между тем исследование Балтиморского университета (США), проведенное почти на трёх тысячах фирм с собственностью работников, показало, что в этих фирмах доход на вложенный капитал был на 50 % выше, чем в компаниях, где не было работников-акционеров. Другой аргумент - перераспределение собственности через превращение работников в собственников у иностранцев отнимает стимул вкладывать капитал в российское производство. Однако опыт таких российских предпринимателей, как "Мовен", "Мосфурнитура", "Саратовский авиационный завод", свидетельствует об обратном. Эти компании собственностью работников привлекли инвесторов из США, Германии, Финляндии, Италии и получили необходимый им капитал на реконструкцию своих предприятий.

Практикой доказано, что использование коллективного разума является лучшим методом владения и управления собственностью. Компании с партнерскими отношениями ("Энергия" - Воронеж, "Элинар" - Московская область) применяют новые методы хозяйствования, основанные на вовлечении всех работников в решение производственных проблем и их участии в принятии управленческих решений, используемых лучшими компаниями Запада, Японии, Китая. Немаловажно учитывать также социальные и морально-психологические последствия демократизации собственности и управления. В США, например, в обществе утвердилось мнение, что собственность должна поддерживаться государством, потому что ее развитие реально обеспечивает более равномерное распределение богатства в обществе и способствует утверждению в нем отношений социальной справедливости.

Организаторы приватизации старались придать своим действиям видимость социально-справедливых, раздав населению ваучеры. Но сразу же стало очевидно, что цена этой бумаги прямо зависит от того, кто является ее владельцем. Для подавляющей части населения она оказалась практически нулевой. Передача же ваучеров в различные инвестиционные фонды означала подарок их руководителям.

Проводя приватизацию, реформаторы исходили из в общем-то правильной предпосылки, что для успешного социально-экономического развития страны нужны огромные инвестиции. Отсюда был сделан вывод о необходимости создания группы крупных собственников. Между тем значительные инвестиционные ресурсы могут, как показывает опыт Польши, Венгрии и особенно Англии, формироваться и за счет больших групп мелких собственников путем концентрации их сбережений в банках, инвестиционных компаниях, различного рода фондах.

Приватизация оказала серьезное влияние на изменение структуры российской экономики. За сравнительно короткий срок в структуре российской экономики произошли весьма значительные изменения: почти на 10 % сократилась доля работников, занятых в отраслях сферы материального производства при одновременном росте на эту величину удельного веса отраслей непроизводственной сферы. Таких темпов преобразования структуры экономики в России раньше не было. Объясняется это прежде всего тем, что капитал, особенно частный, в первую очередь устремляется в отрасли, обеспечивающие его быстрый оборот и высокую рентабельность: пищевую промышленность, торговлю, бытовое обслуживание населения, сферу финансов и кредита, связь, отрасли естественных монополий. Исключение составляют отрасли сельского и лесного хозяйства, приток рабочей силы в которые обусловлен миграцией на село избыточного населения в городах из-за резкого падения производства, поиска средств для выживания. В целом изменение структуры экономики можно рассматривать как положительное явление. Оно опирается на новые технику и технологии, происходит с учетом требований рынка, удовлетворения потребностей населения.

Приватизация оказала положительное влияние на рост объемов производства. Занимая по численности работников 86,3 %, объёмы дали 89,8 % всего объема промышленной продукции. Следовательно, производительность труда на приватизированных предприятиях была на 4 % выше, чем на государственных, т.е. там, где выплачиваются "живые" деньги предприниматели принимают меры к сокращению затрат живого труда. В то же самое время затраты общественного труда, в условиях неработающей системы конкуренции остаются без должного внимания и их рост сопровождается увеличением цен. Подтверждением этого тезиса служит то, что уровень материальных затрат на рубль промышленной продукции Российской Федерации за 1993-1997 годы вырос на 18 процентов.

Процессы приватизации по отдельным типам регионов проходят не одинаково .

Из приведенных данных видно, что основная доля приватизированных предприятий и организаций сосредоточена в регионах с высоким уровнем развития и совсем небольшой удельный вес - в регионах с низким уровнем развития. Причем разница в уровнях приватизации между отдельными типами регионов составляет 15 %. Существенны также различия между типами регионов по способам приватизации и ее эффективности. Здесь сказывается специфика их экономики, отношение населения к приватизации, политическая и социально-экономическая ситуация, размеры сформировавшейся прослойки богатых людей и т.д.

Вся программа реформ базировалась лишь на двух факторах: либерализации цен и приватизации. Эти условия, необходимы, но не достаточны. Ущербность программы реформ, пренебрежение к институциональным изменениям привели к пагубным последствиям.

Немедленной реакцией на либерализацию цен стали: резкое падение производства, огромная инфляция, сокращение доходов населения, его обнищание. Налицо глубочайший экономический кризис, отбросивший Россию в число самых отсталых стран мира. В его недрах практически отсутствуют факторы, использование которых могло бы привести к возрождению экономики.

Видимо, необходимо тщательно проанализировать происходящее, чтобы понять, почему уникальные возможности не были использованы, какие фундаментальные принципы функционирования экономики были нарушены, как их восстановить.

Среди негативных последствий приватизации к числу основных можно отнести:
ослабление фундаментальных заделов в перспективных отраслях;
замедление модернизации в большинстве экономики и нарастание отставания в техническом оснащении производства;
недогруженность даже современных мощностей из-за резкого падения спроса на продукцию отечественных производств;
снижение конкурентоспособности производимой продукции как по потребительским качествам, так по трудоемкости и стоимостным показателям;
сокращение потенциала внутренних накоплений и как следствие резкое ухудшение инвестиционного климата;
невостребованность имеющихся технологических новшеств на многих производствах;
появление избыточного числа работников высшей квалификации, не находящих применения в связи с резким падением производства;
снижение эффективности производства, следовательно, возможности для инвестирования и поддержания уровня жизни населения.

Следствием российской приватизации явилась концентрация богатств в руках очень узкого круга супербогачей. Средний класс сформировался в значительной степени за счет немногочисленной группы лиц, обслуживающих нужды новых собственников имущества. Большая же часть населения - низший класс, находящийся на грани прожиточного минимума, а чаще за ее чертой.

Ущерб, наносимый созданием небольшой группы владельцев национального богатства России, огромен. Он не допускает действия важнейшего механизма рыночной экономики - конкуренции, что в свою очередь подавляет стимулы к расширению производства, сокращению издержек, повышению качества, вывозу за границу капитала, ухудшению инвестиционного климата.

Формирование общих принципов хозяйственной деятельности - основа всей законотворческой деятельности в области экономики. Из этого следует, что стратегия приватизации должна базироваться на обеспечении ряда фундаментальных условий:
наличие законодательства, гарантирующего каждому гражданину все общепризнанные права личности;
равенство перед законом всех граждан независимо от занимаемых ими постов, сужение возможностей безнаказанно совершать противозаконные действия;
открытость для общественности социально-экономической политики государства и мер по ее реализации, контроль за действиями властей;
полная и открытая информация о размерах и источниках доходов в первую очередь высших чиновников и крупнейших предпринимателей;
восстановление утраченных функций долгосрочного прогнозирования социально-экономического развития;
социальные гарантии для всех граждан;
формирование единой системы правил экономического поведения, суть которых должна состоять в том, чтобы основным источником дохода любого эффективного хозяйственного субъекта стала его общественно-полезная деятельность;
создание адаптированных к условиям рынка экономических механизмов, связанных с охраной окружающей среды и рентными платежами;
особые правила хозяйствования для монополий, необходимо использовать либо прямое централизованное планирование и ценообразование, либо жесткий государственный контроль над ценами, объемами производства и уровнем заработной платы работников.

Другими словами, нужно сформулировать условия, которые необходимо соблюдать при реализации любой конкретной программы реформирования, разработать общие правила хозяйственного поведения, регламентирующие деятельность любого физического или юридического лица. Эти правила должны быть построены таким образом, чтобы доход каждого работника и коммерческой организации мог повышаться лишь в том случае, когда их деятельность приносит пользу обществу и лишь в объеме, не превышающем ее размеры. Иных легитимных источников обогащения, таких как льготы и привилегии для одних и запреты для других, рента, монопольные эффекты, отрицательные ставки депозитных процентов и т.д., быть не должно.
Смена форм собственности в Москве и социально - экономические последствия этого процесса

Жолков А.С., академик Академии Естественных Наук

Главной целью приватизации является передача общественной собственности на средства производства в руки отдельных граждан, формирование широкого слоя частных собственников как экономической основы рыночных отношений. Ее результатом должно быть повышение эффективности производства, благосостояния людей.

Приватизация в России является важнейшим направлением перехода страны к рыночной экономике. В то же время приватизация является по своей сути сложнейшим социально-экономическим явлением. Особенность российской приватизации заключается в том, что практически в мире нет прецедентов, когда собственность в предельно сжатые сроки превратилась из общей или государственной в частную. На формирование класса собственников в других странах ушло несколько веков, крупная собственность формировалась поколениями людей. Важно подчеркнуть, что в Российском варианте приватизации, распределению подлежит не чужая собственность, а государственная, т.е. общая. Речь идет о передаче в собственность отдельных граждан того, чем они уже обладают по праву, поскольку делится общенародная собственность.

Это обстоятельство особую значимость придает социально-политическому аспекту российской приватизации.

Другая принципиальная особенность приватизации состоит в том, что в силу исторических причин подавляющая часть приватизаторов в России практически не имеет достаточных средств для приобретения недвижимого имущества за деньги. Это обстоятельство особенно усугубилось после "либерализации цен", в результате которой большая часть населения лишилась своих трудовых сбережений. Предоставление права приобретать сегодня в частное владение общественную собственность за деньги имеет серьезную социальную значимость, так как открывается возможность легализации полученных в последние годы средств путем вложения их в недвижимость. Экономическая власть в стране будет в значительной мере распределена в соответствии с вложениями различных групп в недвижимое имущество.

Еще одной особенностью российской приватизации является то обстоятельство, что предполагаемые собственники в подавляющей своей части имеют достаточно смутное представление, что делать с приватизированным имуществом. Связано это преимущественно с тем, что население пока еще недостаточно подготовлено к рыночному типу хозяйствования, во-вторых, отсутствует длительный период формирования рыночной инфраструктуры (фондовый рынок, рынок ценных бумаг, реальная экономическая статистика, аудит, рыночное законодательство и др.).

По существу разгосударствление экономики началось в 1988 году, когда государство отказалось от распоряжения капиталом, авансированным в материальное производство. Фактически собственником капитала становится тот, кто распоряжается доходами, кто стоит у источника его возвращения и накопления.

Закон "О государственном предприятии (объединении)"(июнь 1987 года) по существу, дал директорам предприятий широчайшие полномочия. Так, в частности, в законе было написано, что "единоначалие в системе самоуправления на предприятии осуществляется руководителем предприятия. Руководитель предприятия руководит всей деятельностью и организует работу предприятия... Руководитель... распоряжается имуществом предприятия, заключает договоры... открывает в банках расчетные и другие счета..." Впервые Законом "О государственном предприятии (объединении)" было разрешено при государственных предприятиях создавать кооперативы. В нем сказано,что"при предприятиях в установленном порядке могут создаваться кооперативы. Предприятие оказывает содействие таким кооперативам".

Начиная с 1988 года распоряжение доходами от производителей продукции переходит все больше в руки независимых теперь от государства руководителей предприятий и частично трудовых коллективов. От них теперь в основном зависит оборот и накопление капитала. Государство в значительной мере устраняется от инвестиционного процесса. При этом сначала небольшая, а затем все возрастающая часть доходов от производительной деятельности уходит негосударственным кооперативам, малым предприятиям, СП и другим коммерческим структурам.

К началу 1992 года, значительные капиталы из госсектора экономики уже перешли в частные руки до начала официальной приватизации. Отток капитала из него сопровождался оттоком из госсектора и высококвалифицированных кадров, которые были привлечены в частный сектор более высоким уровнем оплаты труда.

Либерализация экономики в начале 1992 года, освободившая полностью цены и заработную плату, позволила руководителям предприятий и частично трудовым коллективам в еще большей мере выкачивать капитал из материального производства в собственных интересах. Произошло не рекламируемое разгосударствление капитала, сопровождаемое его бурным оттоком из материального производства. Государство продолжало авансировать в промышленность, сельское хозяйство, строительство и другие отрасли капитал, а доходы распределялись руководителями предприятий и трудовыми коллективами по собственному усмотрению. В этих условиях авансированный государственный капитал стал быстро превращаться в торгово-посреднический и финансово-ростовщический, особенно с появлением коммерческих банков.

Иными словами, параллельно с ходом официальной приватизации шел процесс разгосударствления иными каналами.

Москва была пионером приватизации в России. 26 ноября 1991 года тогдашний Мэр г.Москвы Гавриил Попов издал Распоряжение - (№222), где был определен свой особый путь приватизации сферы услуг столицы, основанный на передаче собственности трудовым коллективам. Этот вариант приватизации был отличен от закона "О приватизации государственных муниципальных предприятий в РСФСР", в котором разгосударствление монополизированной экономики предусматривалось на основе аукционных и конкурсных торгов.

Справедливости ради необходимо отметить, что 222 Распоряжение в принципе противоречило и другому нормативному акту. Еще 26 сентября 1991 года по инициативе депутатской комиссии по экономической политике и предпринимательству Моссовет принял решение "О приватизации предприятий и имущества, находящихся в собственности г.Москвы".

Это был исключительно важный и интересный документ. Можно сказать, впервые в региональной практике в комплексе рассматривались все вопросы стартового этапа приватизации. Эти документы четко и строго ориентировались на законченность этого сложного процесса, его социальную и экономическую целесообразность.

Решением сессии Моссовета были утверждены Положения о двух органах, призванных проводить смену форм собственности в г. Москве ,- Фонде имущества и Комитете по управлению имуществом.

Были четко прописаны права и обязанности этих структур, система их взаимодействия. В решении сессии столичной законодательной власти также значилось и Положение о депутатской комиссии имущественного контроля. Ей было поручено незамедлительно вносить предложения об отмене решений по приватизации, принятых в нарушение Законов.

Важно подчеркнуть, что с самого начала был взят курс на социально ориентированный приватизационный процесс. Для этого все это сложное дело ставилось на системную, программную основу, дабы исключить любые сделки и акты "под шумок" вне рамок Законов.

Шестым пунктом этого документа правительству Москвы поручалось до 15 октября 1991 года разработать и представить на утверждение Программу приватизации.

Исключительное значение имел и 8 пункт документа. Вот он полностью: "В целях обеспечения социальной справедливости и широкого участия москвичей в приватизации предложить правительству Москвы (Лужкову Ю.М.) принять меры по выполнению п.2 и 3 Постановления ВС РСФСР "О порядке введения в действие Закона РСФСР "Об именных приватизационных счетах и вкладах в РСФСР".

Вот где собака зарыта. Именно этот момент является ключевым в эпохе Российской приватизации. Именно отступление от именных счетов и их подмена на обезличенные ваучеры направили под откос всю Российскую приватизацию, ввергли ее в пучину беззакония и криминала. Хотелось бы здесь еще затронуть один аспект. Довольно широко распространено мнение, что де приватизация это нечто такое, что совершается один раз, и баста. Отнюдь нет. Приватизация это общественно-политическое и социально-экономическое явление.

Разгосударствление имеет право на жизнь не больше, чем огосударствление. Все зависит от конкретной ситуации, целей и задач развития, политической воли и общественного настроения. Где есть вход, там есть и выход, нужно только захотеть его отыскать.

Во всех нормативных документах была проведена простая и ясная для каждого схема. Суть ее такова: определяется часть собственности, подлежащая приватизации в таком-то год; делается прогноз объема средств, поступающих от продажи; не менее половины их направляется на приращение капитала, т.е. на инвестиции.Поэтому по этапам действительно мог бы быть сформирован средний класс, имеющий средства для начала своего собственного дела. Так что еще не вечер, и многое может быть строго законным путем исправлено.

Увы, на деле все пошло по - другому. Муниципальные предприятия (в основном сферы услуг) передавались по 222 распоряжению трудовым коллективам практически бесплатно, минуя аукционные торги.

Между тем председатель московского правительства Ю.Лужков 28 ноября 1991 года изложил несколько иную позицию в отношении "малой приватизации" в столице ("Литературная газета", 28.11.1991г.).

Главное в приватизации, по мнению Лужкова, - это не продажа имущества, а возможная капитализация прибыли, "приватизация дела". Такая приватизация требует оценки прибыли, устойчивости ее получения во времени, перспективы ее роста. Что касается имущества, в том числе зданий и земли, то их стоимость должна, по мнению Лужкова, являтся составным элементом рыночной цены всего "дела".

В этой позиции четко прослеживается линия на экономическую целесообразность приватизации как процесса. К сожалению ,тогда в конце 1991 в начале 1992 годов этот подход не возобладал.

29 декабря 1991 года был подписан специальный Указ Президента РФ (№334) "О дополнительных полномочиях органов управления г.Москвы на период проведения радикальной экономической реформы".

В Указе президента исполнительной власти Москвы было предоставлено право "проводить в городе Москве ускоренную приватизацию муниципальной собственности по самостоятельно разработанным правилам и графику". Этот документ дал новый импульс "обвальности" малой приватизации в Москве.

12 января 1992 года президентом подписывается Указ №16 "Об обеспечении ускоренной приватизации муниципальной собственности в городе Москве". Этим документом утверждается два положения, в которых определяется порядок приватизации торговли, общественного питания, бытового обслуживания и муниципальных предприятий и организаций. В упомянутых нормативных документах устанавливается цена (начальная) - одна тысяча рублей за 1 кв.м. помещения, определяется также, что основополагающим является аукцион или конкурс как способ приватизации. Наряду с этим в Положении об ускоренной приватизации муниципальных предприятий и организаций г.Москвы даются нормы, противоречащие законодательству о приватизации.

В частности в пункте №3 изменяются функции Фонда имущества г.Москвы, за ним остается только контроль за ходом приватизации. Как показала практика, это изменение полномочий двух органов, осуществляющих приватизацию ,- Москомимущества и Фонда имущества -существенно осложнило процесс приватизации в городе.

Документы, удостоверяющие законность имущественных сделок смены форм собственности договоры купли-продажи и свидетельства о собственности стали выдаваться органами, Законом на то не уполномоченными.

Впоследствии новый собственник при дальнейших коммерческих операциях (получение банковского кредита, учредительство, заключение договоров и т.п.) столкнулся с юридическими проблемами подтверждения законности владения новой собственностью. В органы власти (представительной и исполнительной) стали поступать многочисленные обращения по вопросам упорядочения процесса приватизации в городе. Вокруг хода приватизации стали накаляться страсти.

Сложилась противоречивая с юридической точки зрения ситуация, которая неизбежно ослабляла контроль за ходом приватизации, открывала широкий простор для чиновничьего произвола и коррупции. Заметно ослабился интерес иностранных инвесторов к участию в экономических преобразованиях в Москве.

Противостояние властей в Москве, в том числе и по вопросу хода приватизации, заметно ослабило конкурентность среды, что повлияло на снижение цен при продаже объектов муниципальной собственности.

В январе 1992 года состоялось расширенное совещание всех ветвей власти совместно с предпринимателями города. Были выработаны принципы совместной деятельности в осуществлении экономических реформ и прежде всего в проведении приватизации.

Подчеркивалась необходимость дальнейшего осуществления приватизации на основе Закона, равноправного участия Фонда имущества и Москомимущества в процессе приватизации, скорейшей разработки и принятия Городской Программы приватизации.

Значительной вехой в ходе приватизации явилось принятие Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий на 1992 год.

Государственная программа обязывала местные власти разрабатывать свои региональные программы.

4 ноября 1992 года сессия Моссовета приняла первую Городскую программу приватизации. Впоследствии принципы городской приватизации, заложенные в программу 1992 года, были пролонгированы на 1993 год.

С 1995 года в практике московской приватизации появляются новые весьма оригинальные тенденции, все более подчеркивающие ее специфичность. Эти новые веяния нашли свое отражение в Программе приватизации государственной и муниципальной собственности в Москве на 1995-1997 г.

Документ был принят Постановлением Московской Городской Думы №61 от 20.09.1995г. Всего в программу было включено 398 предприятий промышленности, науки, строительства, транспорта, связи, топливно-энергетического комплекса, торговли, общественного питания и других отраслей.

Постановлением Городской Думы весной 1997 года перечень объектов приватизации увеличился еще на 226 единиц.

И надо сказать, что эта обширная программа была реализована. В этот период в полном объеме были осуществлены особенности московского пути:
-приоритетным способом приватизации имущественных комплексов предприятий и продажи пакетов акций акционерных обществ являлся коммерческий конкурс с инвестиционными условиями;
-оценка объектов недвижимости (зданий, сооружений) осуществлялась с учетом рыночной цены этих объектов;
-земельные участки под объектами приватизации не продавались, а сдавались в долгосрочную аренду;
-в качестве платежного средства при приватизации в 1995-1996 гг допускалось использование квитанций, выданных взамен приватизационных чеков, зарезервированных по форме 31 Сбербанка РФ.

Важно подчеркнуть, что при приватизации учитывалась в полном объеме отраслевая специфика объекта.

В строительстве были приняты меры по сохранению единых технологических комплексов, но предприятиям ТЭКа обязательным условием приватизации являлось закрепление в федеральной собственности контрольного пакета акций. По предложению Департамента продовольственных ресурсов были внесены изменения в планы приватизации и закреплены в собственности Москвы сроком на три года пакеты акций в размере 15-45% по 15 объектам.

За период с 1995 по 1997 гг. Москомимуществом приватизировано559 предприятий. И в процессе приватизации на сегодняшний день находятся 102.

Получено денежных средств на сумму более 1,5 трлн. рублей. Всего на начало 1998 года от приватизации получено около 7 трлн. рублей. Однако для сравнения можно привести весьма любопытный факт, обнародованный М.В. Климовичем (в то время председателем Комитета муниципальных займов и развития фондового рынка Правительства Москвы).

Еще один важный вопрос. К сожалению нормативно-правовая база приватизации весьма противоречива и запутана. Хотя бы с точки зрения объема законодательство о приватизации является очень масштабным. Наряду с законами приватизация государственных и муниципальных предприятий регулируется Государственными программами, Указами Президента, актами Правительства России, Министерства по управлению государственным имуществом.

При проведении приватизации особенно на ее ваучерном этапе допускались не только серьезные нарушения законодательства, но и весьма существенные социально-экономические просчеты.

Нормативная база принималась поспешно, преследуя политическую цель, - без промедления, "быстро" создать класс собственников независимо от средств ее достижения. Нередко нормативные документы принимались с нарушением законодательных процедур, по мотивам целесообразности, без учета продолжавших действовать не отмененных актов.

Так Государственные программы приватизации содержали весьма незначительные ограничения на объекты, подлежащие приватизации. Подавляющее число предприятий различных отраслей хозяйства, включая многие оборонные и социально значимые, были открыты для разгосударствления и передачу в частную собственность, в том числе иностранных субъектов.

С юридической точки зрения введение "ваучеров" незаконно. Закон "Об именных приватизационных счетах и вкладах в РСФСР" от 3 июля 1991 года устанавливал другую форму участия населения в приватизации. Речь шла об именных счетах граждан России.

Однако Указ Президента № 914 от 14 августа 1991 года вводил чеки "на предъявителя", т.е. обезличенные. Отсюда и началась неразбериха. Объявленные номиналом в десять тысяч рублей ваучеры поступили в свободный оборот и стали продаваться по ценам значительно ниже номинала. Это привело к их обезличенной скупке. Еще один важный момент. Правила чековых аукционов были определены Госкомимуществом таким образом, что какого-либо "лимита" на число акций, приобретаемых на один приватизационный чек, не устанавливалось. В этих условиях курс аукциона определялся количеством поданных заявок. Пакет акций возможно было приобрести всего за один ваучер, если заявка поступала от одного приобретателя.

Авральность и непродуманность приватизации ярко проявились в компании по всеобщему акционированию государственных предприятий (Указ Президента №721 от 01.07.92г.) Этот документ обязывал госпредприятия в короткий срок преобразоваться в акционерное общество открытого типа с последующей продажей акций в частную собственность.

Конечно, такое акционирование ничего, кроме митинговщины и криминала, принести не могло для большинства предприятий. Можно утверждать - "революционная целесообразность" взяла верх над законностью и экономической целесообразностью.

Оценка стоимости объекта приватизации.

Рассматривая приватизацию как процесс, имеющий вполне определенные этапы, весьма важно иметь механизм, позволяющий оценить различные аспекты этого дела. Такая "сверка часов" открывает возможность внесения корректив в практику приватизации, направляя ее в социально приемлемое русло.

Механизм анализа должен быть конкретен, чтобы с его помощью можно было логические аналитические оценки и выводы перевести на язык расчетов. Ключевым моментом здесь является разработка методики оценки упущенной выгоды.

В настоящее время в практике приватизации государственного имущества оценка его производится по остаточной стоимости, рассчитанной путем уменьшения величины первоначальной (балансовой) стоимости на величину износа, исчисленного по нормам амортизации на момент оценки.

Вместе с тем еще в бытность СССР в материалах Министерства финансов СССР в 1990 году при оценке стоимости имущества государственных предприятий и организаций, подлежащих выкупу, продаже, предлагалась множественность подходов к оценке. Наряду с оценкой по остаточной стоимости предполагалась возможной оценка по восстановительной (первоначальной) стоимости, а также по предполагаемой доходности предприятия. Принцип оценки стоимости имущества государственных предприятий и организаций, подлежащих приватизации, по предполагаемой доходности также был принят в качестве основного в Законе РСФСР от 3 июля 1991 года "О приватизации государственных и муниципальных предприятий РСФСР". Это было продиктовано тем, что нередко остаточная стоимость предприятия ничтожно мала, а прибыльность достаточно велика, продукция пользуется высоким спросом на рынке.

В связи с этим наиболее правильно делать оценку стоимости имущества госпредприятий, подлежащих выкупу или продаже, на основе предполагаемой доходности, или так называемой, капитализации прибыли. При определении стоимости акций это вообще единственно возможный путь, когда нет биржевой оценки. Ведь по акциям надо платить дивиденды, а значит без учета доходности акций не обойтись. Но, видимо, есть и иные пути выкупа или распределения имущества. Поэтому надо также иметь оценку имущества и реальную стоимость его с учетом доходности, т.е. еще раз взвесить эффективность хозяйствования в данной форме управления. При этом стоит иметь в виду, что оценка не догма, а ориентир для определения цены продажи.

Конечно, здесь возможны варианты. Среди них и такой - учет возможной доходности через коэффициент, корректирующий остаточную стоимость. Введение в практику оценки объектов приватизации этого коэффициента позволит резко увеличить стартовые цены продажи и таким образом поступления в городской бюджет.

В чем же суть метода капитализации прибыли? Он заключается в том, что при оценке любого объекта приватизации его стоимость сопоставляется с величиной дохода, получаемого от вложения средств на банковский депозит. Логика рассуждения здесь простая. Любой объект имеет разную доходность своей деятельности, причем даже в случае равной по стоимости исходной базы размер получаемой доходности весьма различен. При этом, по- видимому, оценочная стоимость не должна опускаться ниже этой величины.

Указами Президента 366 от 29.01.92г. и №721 от 01. 07.92г. стоимость объектов приватизации определялась на основании остаточной оценки имущества по балансу. За основу были взяты цены до 1991 года. Ясно, что в условиях инфляции эти цены делали продажу приватизируемых объектов далекой от их реальной стоимости.

Правда, Указ Президента России №1535 от 22.07.94 г. давал возможность увеличивать начальную цену продажи по конкурсу и на аукционе. Но это уже был 1994 год, когда многие объекты уже были проданы. Таким образом, за два года было роздано огромное число предприятий за бесценок.

В этой связи представляет большой практический интерес сопоставление двух вариантов оценок объектов приватизации - по остаточной стоимости и капитализированной прибыли. Вполне логично при этом предположить, что разница между полученными результатами может характеризовать размер упущенной выгоды.

При расчетах упущенной выгоды нами используется следующие исходные категории:
1.Восстановительная стоимость основных производственных фондов.
2.Коэффициент износа основных фондов.
3.Остаточная стоимость основных фондов.
4.Прибыль, полученная отраслью.
5.Рентабельность предприятий отрасли.
6.Минимальный банковский депозит.
7.Капитализированная прибыль отрасли.
8.Доля продукции, произведенная приватизированными предприятиями отрасли, в том числе приватизированными в анализируемом периоде.
9.Реально полученная оценочная стоимость приватизированных предприятий всех отраслей народного хозяйства, в том числе анализируемой отрасли.
10.Упущенная выгода при оценке государственного имущества при его приватизации.

При расчетах упущенной выгоды при различных способах оценки имущества следует исходить из следующих логических предпосылок.

В качестве анализируемого периода можно взять 1993-год. В этот год наибольшая доля предприятий была акционирована. В 1993 году стоимость основных промышленно-производственных фондов в Москве составила 800 млрд. рублей в ценах на 1 января 1994 года (восстановительная стоимость). Коэффициент износа основных фондов в столице ,по данным статистических органов ,составил 38%. Остаточная стоимость основных промышленно-производственных фондов, следовательно, равна 496 млдр. рублей. Размер полученной прибыли в промышленности Москвы в текущих ценах в 1993 году достиг 1,6 трлн. рублей. Поэтому в 1993 году полученная в промышленности прибыль в два раза превышала основные фонды по восстановительной стоимости и более чем в три раза по остаточной стоимости.

Однако размер прибыли, полученной в 1993 году, можно посчитать и по- другому. А именно, за 1993 год на один рубль промышленно-производственных фондов было получено 66 копеек прибыли, отсюда в ценах на 1 января 1994 года прибыль составила уже не 1,6 трлн. руб., а 528 млрд. руб. (800 млрд. руб. Х 0,66).

В методике расчета капитализированной прибыли предлагается учитывать среднегодовую прибыль за последние пять лет. Эта методика рассчитана на условия стабильной экономической ситуации. Однако в реальной экономической жизни страны за последние пять лет происходит снижение объемов производства. Так, например, только за 1993 год промышленное производство снизилось на 12 % в сопоставимых ценах. Соответственно имеет место и снижение прибыли в сопоставимых ценах в этот период. Поэтому прибыль в промышленности за 1993 год будет значительно меньше, чем в среднем за год за последние пять лет. В этих условиях при расчетах капитализированной прибыли правомерным является использовать для расчетов не показатель среднегодовой прибыли за последние пять лет, а данные по прибыли за 1993 год. Минимальный банковский депозит в 1993 году можно принять на уровне 80%. Отсюда капитализированная прибыль составила в 1993 году - 496 млдр. руб.; оценка по капитализированной прибыли 660 млдр. руб.

Доля промышленной продукции, выпущенной приватизированными предприятиями промышленности столицы в 1993 году, составила 60 %. При условии равномерного распределения прибыли между государственными и приватизированными промышленными предприятиями оценка приватизированных предприятий по капитализированной прибыли составила в 1993 году 396 млрд. руб. Из всех приватизированных предприятий промышленности с начала приватизации 86 % приватизировано в 1993 году. Следовательно, оценка приватизированных в 1993 году промышленных предприятий по капитализированной прибыли составила 340 млрд. руб. Реально по отчетным данным оценочная стоимость приватизированных предприятий всех отраслей народного хозяйства столицы в 1993 году составила 22,4 млрд. руб., доля промышленности составляет менее 10 %, т.е. 2,2 млрд. руб.

Таким образом, упущенная выгода при оценке капитализированной прибыли исчисляется суммой более 338 млрд. руб. в ситуации 1993 года.

Эти расчеты по оценке стоимости приватизированных предприятий столицы произведены без учета инфляции. Еще более разительная картина по оценке упущенной выгоды при приватизации государственного имущества складывается при учете реальной прибыли промышленности столицы, полученной предприятиями в 1993 году в текущих ценах. Ее сумма составила в 1993 году 1,6 трлн. руб., т.е. более чем в три раза превышает сумму прибыли, учтенную при наших расчетах.

Оценивая эти данные приходим к выводу, что в реальной экономической ситуации с января 1992 года появляется новый фактор, влияющий на оценку стоимости государственного имущества, подлежащего приватизации, - инфляционный фактор, ножницы цен. Инфляция в еще большей степени усиливает необходимость оценки стоимости имущества в целях приватизации по его возможной доходности. В этих условиях решающее значение приобретают такие факторы, как финансовое состояние предприятия, его рентабельность, спрос на выпускаемую продукцию (оказываемые услуги), перспективы развития и изменения экономических показателей, местоположение предприятия.

Формальная оценка имущества по остаточной стоимости вообще не учитывает эти факторы, не учитывается и инфляция.

При этом следует указать, что даже во "Временном методическом положении по оценке стоимости имущества государственных предприятий и организаций, подлежащих выкупу, продаже", подготовленном Министерством финансов СССР в 1990 году, предусматривается учет инфляции при оценке стоимости имущества. Так, в частности, там указывается, что "при покупке (продаже) имущества предприятия в рассрочку размеры ежегодных выплат должны учитывать возрастание исходной стоимости имущества в зависимости от роста цен, проценты за банковский кредит, инфляционных и других факторов".

В последующих нормативных документах было проигнорировано не только многообразие способов оценки государственного имущества при продаже, но и реальная экономическая ситуация. Был проигнорирован и инфляционный фактор, оказывающий большое влияние на оценку государственного имущества.

Для возможной оценки стоимости государственного имущества по доходности необходимо, следовательно, нейтрализовать инфляционный фактор.

С учетом инфляции масштабы упущенной выгоды возрастают более чем в три раза, достигая одного триллиона рублей в текущих ценах. Эти рассуждения, подкрепленные конкретными цифрами, взятыми из реальных источников, наводят на весьма любопытные выводы.

Достаточно лишь сопоставить размеры стоимости объектов промышленности по остаточной стоимости и полученные оценки в ходе акционирования, как тут же возникает главный вопрос. Почему имела место такая невероятная разница? Можно предположить занижение стоимости основных фондов и завышение степени износа.

Все эти расчеты носят оценочный характер. Полученные данные дают представление о порядке цифр при оценке упущенной выгоды при приватизации государственного имущества промышленности Москвы. Оценочная стоимость государственного имущества при приватизации, не учитывающая капитализированной прибыли, представляется явно заниженной. Только оценка прибыли, устойчивости ее получения во времени, перспективы ее роста позволяют установить реальную рыночную цену при приватизации государственных предприятий.
Выдержки из "Концепции управления государственным имуществом и приватизацией в Российской Федерации", одобренной Постановлением Правительства РФ №1024 от 09.09.99г.

Политическая и экономическая реорганизация советского строя выдвинула на первый план такое естественное правовое понятие, относящееся к институту вещного права, как недвижимое имущество, которое соединяет физическое (юридическое) лицо и вещь, собственника имущества и объект собственности. В настоящее время это понятие вошло в гражданский и хозяйственный оборот.

Впервые термин "недвижимое и движимое имущество" появился в законодательстве Российской империи во времена правления Петра Первого в январе 1712 г., заменив собой существовавшие разнообразные понятия, регулировавшие правовое положение земельных участков и строений. Термин "недвижимое и движимое имущество" постоянно разрабатывался и совершенствовался в дореволюционном российском гражданском праве. В тот период недвижимым имуществом признавались земли и всякие угодья, дома, заводы, фабрики, лавки, всякие строения, в том числе пустующие, а также железные дороги. Следует отметить, что вопросы о прочности связи строения с землей были достаточно сложными. Решение об отнесении строения к недвижимому или движимому имуществу зависело от ряда конкретных обстоятельств. Недвижимостью признавались как строения, возвышающиеся над землей, так и постройки под землей, например, шахты, а также полезные ископаемые, металлическая руда, минералы и другие ископаемые, находящиеся в земле.

Под движимым имуществом понимались всякого рода мореходные и речные суда, книги, рукописи, картины, все предметы, относящиеся к наукам и искусствам, домовые уборы, экипажи, земледельческие орудия, всякого рода инструменты и материалы, лошади, скот, хлеб сжатый и молоченный, всякие припасы, выработанные на заводах из руды металлы и минералы, а также все то, что из земли извлечено. К движимому имуществу относились наличные капиталы, заемные письма, векселя, закладные, обязательства всякого рода и право золотопромышленников на золотые прииски, находившиеся на казенных землях Кабинета Его Императорского Величества.

Несмотря на то что в дореволюционный период Российская империя прочно входила в романо-германскую систему права, учтены в перестроечный период законодателями бывшего Союза ССР практически не были юридические традиции и не были использованы многие наработки в области дореволюционного российского гражданского права, регулирующего вопросы собственности.

Например, Закон СССР "О собственности в СССР", принятый 6 марта 1990 г., по-прежнему сохранял три формы собственности: собственность граждан, коллективная и государственная собственность. Хотя названный Закон допустил более широкую трактовку имущества, находящегося в собственности граждан, с правовой точки зрения он не осуществил деление имущества на движимое и недвижимое. Имущество, находящееся в собственности граждан, делилось на орудия производства и предметы потребления.

К слову следует отметить, что деление имущества на движимое и недвижимое является основным для романо-германских правовых систем. Что же касается такого понятия, как "предметы потребления", то оно не имеет ничего общего с известным в романских правовых системах понятием "потребляемая вещь".

Следует отметить, что советское гражданское право не содержало определения понятия "недвижимость", однако в Гражданском кодексе РСФСР 1964 г. имелись некоторые нормы, позволявшие выделять права собственности граждан на отдельные вещи и на совершение сделок с ними в отдельные правовые институты (право личной собственность на жилой дом, договор купли-продажи жилого дома или дачи).

В основах гражданского законодательства Союза ССР и республик, принятых Верховным Советом СССР 31 мая 1991 г., в период политического и экономического реформирования не только советского права, но и советского строя и советского государства как такового, уже содержались нормы, делящие имущество на движимое и недвижимое.

Так, в статье 4 Основ гражданского законодательства Союза ССР и республик законодателями было реанимировано вполне классическое деление имущества на движимое и недвижимое. Главным признаком недвижимого имущества была названа его прочная связь с землей.

Заимствования норм права из романо-германской правовой системы целесообразно проиллюстрировать на примере отдельных классических статьей Французского гражданского кодекса, принятого 21 марта 1804 г., в обсуждении которого принимал участие еще Наполеон.

Так, статья 516 Французского гражданского кодекса (ФГК) устанавливает различия в имуществе, в соответствии с ней все имущество разделяется на движимое и недвижимое. Статьями 517-525 ФГК определяются недвижимые вещи по их природе, в силу их назначения или вследствие предмета, принадлежность которого они составляют. К недвижимому имуществу отнесены: земельные участки и строения, урожай на корню и плоды, леса и так далее, а также машины, инструменты, сырье, используемое на предприятии, сельскохозяйственные орудия и другие вещи, хотя и движимые по своей физической природе, но предназначенные для эксплуатации и обслуживания недвижимости в физическом смысле слова. К недвижимым вещам вследствие предмета, к которому они принадлежат относятся: узуфрукт на недвижимые вещи, сервитуты или земельные повинности, иски, имеющие своим предметом возвращение недвижимого имущества.

Статьями 527-529 ФГК определено движимое имущество, которое является движимым в силу природы или в силу определения закона. В силу их природы к движимому имуществу отнесены предметы, которые изменяют свое место нахождения, (например, животные) или же предметы, которые не могут изменять своего места иначе, как под воздействием посторонней силы (например, неодушевленные предметы).

В силу определения закона движимым имуществом являются обязательства и иски, имеющие своим предметом уплату денежных сумм, или права на движимые вещи, акции или доли в финансовых, торговых либо промышленных компаниях, даже если этим компаниям принадлежит недвижимое имущество, связанное с предприятиями этих компаний. К движимому имуществу в силу закона относятся вечные и пожизненные ренты, уплачиваемые как государством, так и частными лицами.

Этот исторический и правовой экскурс, связанный с реанимированием и введением в оборот такого правового понятия, как "недвижимые и движимые вещи", позволит осмысленно перейти к анализу правового механизма регулирования рынка недвижимости в Российской Федерации.

В постперестроечный период российский рынок недвижимости отражает все проблемы переходной экономики, он характеризуется неравномерным развитием отдельных его направлений, низкой инвестиционной активностью физических и юридических лиц, а также несовершенной законодательной базой. Вместе с тем российский рынок недвижимости представляет собой перспективную сферу вложения капитала.

Кроме того, в связи с развитием и становлением рыночных отношений в Российской Федерации, в условиях растущей взаимозависимости экономических отношений в международном масштабе, роль и значение таких понятий, как "движимые вещи" и "недвижимые вещи" в определении имущественного положения физических и юридических лиц значительно выросли и продолжают расти.

Анализ законодательства Российской Федерации, принятого в период становления российских рыночных отношений, в 1990-1999 годах, позволяет сделать вывод, что недвижимые вещи стали товаром, который в установленном порядке продается и покупается.

В настоящее время недвижимые вещи представляют собой особый объект права собственности.

Следует отметить, что в теоретическом и практическом отношении права владения, пользования и распоряжения недвижимыми вещами отличаются от прав владения, пользования и распоряжения движимыми вещами. Это связано с тем, что пользование недвижимыми вещами, в большей степени, чем пользование движимыми вещами затрагивает интересы других физических и юридических лиц. Кроме того, недвижимые вещи по сравнению с движимыми вещами, как правило, обладают более высокой нарицательной стоимостью. Деление на движимые и недвижимые вещи, введенное в правой обиход Основами гражданского законодательства Союза ССР и республик 1991 г., в настоящее время нашло свое отражение в Гражданском кодексе Российской Федерации.

Так, статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

К недвижимым вещам также относится и иное имущество, в частности подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

В соответствии с законодательством Российской Федерации вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом. Регистрация прав на движимые вещи не требуется, кроме случаев, указанных в законе.

Гражданский кодекс Российской Федерации выделил недвижимое имущество в самостоятельный объект гражданского права и определил особенности его правового режима. Эти особенности получили свое дальнейшее развитие во многих других законодательных актах Российской Федерации, например, в основополагающих федеральных законах "Об акционерных обществах", "Об обществах с ограниченной ответственностью", "О несостоятельности (банкротстве)", "О товариществах собственников жилья", "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и в ряде других законов.

Нормы и положения Гражданского кодекса Российской Федерации применяются в правовом регулировании отношений природопользования, таким образом объекты природопользования включаются в общую категорию недвижимых вещей вместе с другими объектами, что в определяет право частной собственности на природные объекты, и в первую очередь на земельные участки, а также вводит объекты природопользования в гражданский оборот.

Главная особенность правового режима в отношении недвижимых вещей - это особый порядок возникновения, изменения и прекращения права собственности и других прав на недвижимое имущество, а также наличие специальных требований, предъявляемых к сделкам с недвижимым имуществом.

Перечень вещей, приравненных к недвижимым вещам, не является исчерпывающим, поскольку, как следует из пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, законодателем к недвижимым вещам может быть отнесено и другое имущество.

Статьей 132 Гражданского кодекса Российской Федерации в качестве особого объекта прав недвижимости выделяется предприятие (в отличие от статьи 4 Закона РСФСР "О предприятиях и предпринимательской деятельности") как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), другие исключительные права.

Изъятие из имущественного комплекса предприятия какого-либо из перечисленных объектов должно быть специально предусмотрено законом или договором.

Специфической разновидностью единого комплекса недвижимости является кондоминиум, это понятие нашло свое правовое закрепление в Федеральном законе "О товариществах собственников жилья" от 15 июня 1996 г. № 72-ФЗ. Статьёй 1 названного Федерального закона, определяющей основные понятия, установлено, что кондоминиум - это единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание, иные объекты недвижимости, в котором отдельные части, предназначенные для жилых или иных целей (помещения), находятся в собственности граждан, юридических лиц, Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований (домовладельцев) - частной, государственной, муниципальной и иной формах собственности, а остальные части (общее имущество) находятся в их общей долевой собственности. При этом помещением считается единица комплекса недвижимого имущества, (часть жилого здания, иной связанный с жилым зданием объект недвижимости), выделенная в натуре, предназначенная для самостоятельного использования для жилых, нежилых или иных целей, находящаяся в собственности граждан или юридических лиц, а также Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований.

К общему имуществу относятся части комплекса недвижимого имущества, предназначенные для обслуживания, использования и доступа к помещениям, тесно связанные с ними назначением и следующие их судьбе. Общее имущество находится в общей долевой собственности собственников помещений (домовладельцев).

Статьей 5 Федерального закона "О товариществах собственников жилья" определено, что в состав кондоминиума могут входить следующие объекты:
одно здание, или его часть, или несколько зданий, в которых помещения принадлежат различным (не менее чем двум) домовладельцам, с прилегающим земельным участком в установленных границах, пешеходными и транспортными дорогами, бассейнами, водоемами, многолетними зелеными насаждениями и другими подобными объектами;
несколько компактно расположенных зданий и сооружений - односемейных, садовых или дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражей и других объектов, объединенных общим земельным участком и элементами инфраструктуры.

При этом кондоминиум как единый комплекс недвижимого имущества может состоять из отдельной части здания размером не менее одной блок-секции, имеющей изолированный от других частей здания вход и межквартирный лестнично-лифтовой узел. Отдельная часть здания может быть выделена в отдельный кондоминиум при условии, что надстройка, реконструкция, перестройка либо снос этой блок-секции не нарушат целостности других частей здания, не входящих в состав данного кондоминиума.

Статьей 14 Федерального закона "О товариществах собственников жилья" установлены требования об обязательной государственной регистрации, а также требования, предъявляемые к паспорту домовладения.

Кондоминиум как единый комплекс недвижимого имущества, а также права на недвижимое имущество в кондоминиуме и сделки с ним подлежат государственной регистрации в соответствии с действующим законодательством с представлением паспорта домовладения.

Что касается имущества собственников квартир в многоквартирном доме, то в пункте 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации содержится перечень общего имущества в жилом многоквартирном доме. При этом названной статьей Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру. Из сказанного следует, что собственник квартиры в многоквартирном доме одновременно отчуждает и свою долю в общем имуществе дома.

Гражданский кодекс Российской Федерации законодательно осуществил деление вещей на движимые и недвижимые вещи и одновременно ввел институт государственной регистрации недвижимости.

Так, статьей 131 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрена необходимость введения обязательной единой государственной системы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В настоящее время регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним ведется учреждениями юстиции на всей территории Российской Федерации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним на основании и в порядке, предусмотренном Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ. Федеральный закон вступил в силу на всей территории Российской Федерации через шесть месяцев после официального его опубликования, то есть с 31 января 1998 года. Он не имеет обратной силы и применяется только к правоотношениям, которые возникнут после введения его в действие. На практике это означает, что права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу Федерального закона, согласно ранее действовавшему порядку, признаются действительными и не требуют дополнительной государственной регистрации.

Однако по желанию обладателей этих прав государственная регистрация может быть произведена.

Федеральным законом установлены специальные правила для случаев, когда после вступления в силу Закона сделки совершаются в отношении имущества, права на которое возникли до 31 января 1998 г. В таких случаях сделка подлежит государственной регистрации лишь после государственной регистрации самого права, по поводу которого она совершается.

Согласно статье 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимость может быть оспорено только в судебном порядке. Основная цель введения обязательной государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним - исключить существующие на практике злоупотребления, усилить государственный контроль за законностью совершаемых сделок в интересах общества, самих участников и других заинтересованных лиц.

Обращает на себя внимание тот факт, что Гражданский кодекс Российской Федерации и Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" устанавливают не только общее правило о необходимости регистрации прав на недвижимое имущество, переход таких прав и прекращение сделок с недвижимым имуществом также подлежат государственной регистрации.

Отсюда следует, что переход прав на недвижимое имущество чаще всего, по существу, требует двойной регистрации, поскольку сначала нужно зарегистрировать сделку как юридическое основание перехода прав на недвижимое имущество, а затем уже как результат такого действия зарегистрировать сам переход вещных прав к их приобретателю. Несмотря на свою простоту, вопросы "двойной регистрации" недостаточно последовательно решаются в законодательстве Российской Федерации.

В этой связи следует отметить, что и в большинстве зарубежных стран существует специальное законодательство, регулирующее вопросы недвижимости, где особое значение придаётся государственной регистрации объектов недвижимости, устанавливаются более строгие правила при заключении и исполнении сделок, предметом которых является недвижимое имущество. Такие правила обусловлены, в первую очередь, повышенным вниманием к земле и другим природным ресурсам как объектам недвижимости, а также необходимостью установления определенных ограничений (природоохранных, санитарных, экологических и др.) при пользовании такими объектами недвижимости.

Подытоживая сказанное, следует выделить главную особенность правового регулирования режима недвижимости, установленную новым законодательством Российской Федерации, - это особый порядок возникновения, изменения и прекращения права собственности и других прав на объекты недвижимости, а также наличие специальных требований, предъявляемых к сделкам с недвижимым имуществом.
Понятие недвижимости и особенности правового режима недвижимости в законодательстве Российской Федерации

Н.Рукас, Старший преподаватель кафедры коммерческого права Московского государственного коммерческого университета

Политическая и экономическая реорганизация советского строя выдвинула на первый план естественное правовое понятие, относящееся к институту вещного права, такое понятие как - недвижимое имущество, которое соединяет физическое (юридическое) лицо и вещь, собственника имущества и объект собственности, которое в настоящее время вошло в гражданский и хозяйственный оборот и представляет собой сформировавшийся институт правового регулирования отношений применительно к законодательству Российской Федерации.

С исторической точки зрения впервые термин "недвижимое и движимое имущество" появился в законодательстве Российской Империи во времена правления Петра Первого в январе 1712 г., заменив собой существовавшие разнообразные понятия, регулирующие правовое положение земельных участков и строений. Термин "недвижимое и движимое имущество" постоянно разрабатывался совершенствовался в дореволюционном российском гражданском праве. В тот период под недвижимым имуществом признавались земли, и всякие угодья, дома, заводы, фабрики, лавки, всякие строения, в том числе пустующие, а также железные дороги. Следует отметить, что вопросы о прочности связи строения с землей были достаточно сложными. Решение об отнесении строения к недвижимому и движимому имуществу зависело от ряда конкретных обстоятельств. Недвижимостью признавались как строения, возвышающиеся над землей, так и постройки под землей, например, шахты, а также полезные ископаемые, металлическая руда, минералы и другие ископаемые находящиеся в земле.

Под движимым имуществом понимались всякого рода мореходные и речные суда, книги, рукописи, картины, все предметы, относящиеся к наукам и искусствам, домовые уборы, экипажи, земледельческие орудия, всякого рода инструменты и материалы, лошади, скот, хлеб сжатый и молоченный, всякие припасы, выработанные на заводах из руды металлы и минералы, и все то, что из земли извлечено. К движимому имуществу также относились наличные капиталы, заемные письма, векселя, закладные и обязательства всякого рода, а также право золотопромышленников на золотые прииски, находившиеся на казенных землях Кабинета Его Императорского Величества.

Несмотря на то что в дореволюционный период Российская Империя прочно входила в романо-германскую правовую систему права и имела все основания быть востребованной в перестроечный период законодателями бывшего Союза ССР практически не были заимствованы юридические традиции и не востребованы многие наработки в области дореволюционного российского гражданского права, регулирующего вопросы собственности.

Например, Закон СССР "О собственности в СССР", принятый 6 марта 1990 г. по прежнему сохранял три формы собственности: граждан, коллективной и государственной собственности. Несмотря на то, что Закон о собственности 1990 г. допустил более широкую трактовку имущества, находящегося в собственности граждан, с правовой точки зрения он не осуществил деление имущества на движимое и недвижимое имущество. Деление имущества, находящегося в собственности граждан обуславливалось лишь характером их отношений и делилось - на орудия производства и предметы потребления.

К слову следует отметить, что деление имущества на движимое и недвижимое имущество является основным явлением для романо-германских правовых систем, что касается такого понятия, как "предметы потребления, то они не имеет ничего общего с известным в романских правовых системах понятием "потребляемая вещь".

Следует отметить, что советское гражданское право не содержало определения понятия недвижимости, несмотря на это в Гражданском кодексе РСФСР 1964 г. содержались некоторые нормы, позволяющие выделять право собственности граждан на отдельные вещи и совершение сделок с ними в отдельные правовые институты (право личной собственность на жилой дом, договор купли-продажи жилого дома или дачи).

Деление вещей на движимые и недвижимые в настоящее время имеет широкое применение в законодательстве романо-германской правовой системе права. Это послужило своеобразным примером при подготовке Основ гражданского законодательства Союза ССР и республик.

С вступлением в силу Основ гражданского законодательства Союза ССР и республик, принятых Верховным Советом СССР 31 мая 1991 г. в период политического и экономического реформирования не только советского права, но и советского строя и советского государства как такового, уже содержались нормы, делящие имущество на движимое и недвижимое.

Так, в статье 4 Основ гражданского законодательства Союза ССР и республик законодателями было реанимировано вполне классическое деление вещей на движимые и недвижимые вещи. Главным признаком недвижимых и движимых вещей была указана прочная связь вещей с землей.

Заимствования норм права из романо-германской правовой системы права в данном случае целесообразно проиллюстрировать на примере отдельных классических статьей из Французского гражданского кодекса, принятого 21 марта 1804 г., в обсуждении которого принимал участие еще Наполеон.

Так, статья 516 Французского гражданского кодекса (ФГК) устанавливает различия в имуществе, в соответствии с которой все имущество является движимым и недвижимым. Статьями 517-525 ФГК определяются недвижимые вещи по их природе, в силу их назначения, или вследствие предмета, принадлежность которого они составляют. К недвижимому имуществу отнесены: земельные участки и строения, урожай на корню и плоды, леса и так далее, а также машины, инструменты, сырье, используемое на предприятии, сельскохозяйственные орудия и другие вещи, хотя и движимые по своей физической природе, но предназначенные для эксплуатации и обслуживания недвижимости в физическом смысле слова. К недвижимым вещам вследствие предмета, к которому они принадлежат относятся: узуфрукт на недвижимые вещи, сервитуты или земельные повинности, иски, имеющие своим предметом возвращение недвижимого имущества.

Статьями 527-529 ФГК определено движимое имущество, которое является движимым в силу их природы или в силу определения закона. В силу их природы, движимым имуществом являются предметы, которые изменяют свое место нахождения, как например, животные, или же когда они не могут изменять своего места иначе, как по воздействием посторонней силы, как например, неодушевленные вещи.

В силу определения закона, движимым имуществом являются обязательства и иски, имеющие своим предметом уплату денежных сумм или права на движимые вещи, акции или доли в финансовых, торговых или промышленных компаниях, хотя бы компаниям принадлежало недвижимое имущество, связанное с этим предприятием. К движимому имуществу в силу закона относятся вечные и пожизненные ренты, уплачиваемые как государством, так и частными лицами.

Вышеизложенный исторический и правовой экскурс, связанный с реанимированием и введением в оборот такого правового понятия, как "недвижимые и движимые вещи" позволит осмысленно перейти к анализу правового механизма регулирования рынка недвижимости в Российской Федерации.

В постперестроечный период российский рынок недвижимых и движимых вещей отражает все проблемы переходной экономики, который характеризуется неравномерным развитием отдельных направлений его деятельности, низкой инвестиционной активностью физических и юридических лиц, а также несовершенной законодательной базой. Вместе с тем российский рынок недвижимости представляет собой перспективную сферу вложения капитала.

Кроме того, в связи с развитием и становлением рыночных отношений в Российской Федерации, а также в условиях растущей международной взаимозависимости экономических отношений, роль и значение понятия недвижимых и движимых вещей в имущественном положении физических и юридических лиц значительно выросла и продолжает расти.

Анализ законодательства Российской Федерации, принятого в период становления российских рыночных отношений в 1990-1999 гг., позволяет сделать вывод, что недвижимые вещи стали товаром, который в установленном порядке продается и покупается.

В настоящее время, недвижимые вещи представляют собой особый объект права собственности.

Следует отметить, что в теоретическом и практическом значении право владения, пользования и распоряжения недвижимыми вещами отличаются от прав владения, пользования и распоряжения движимыми вещами. Это связано с тем, что пользование недвижимыми вещами в большей степени, чем пользование движимыми вещами затрагивает интересы других физических и юридических лиц. Кроме того, недвижимые вещи по сравнению с движимыми вещами, как правило, обладают более высокой нарицательной стоимостью.

Деление вещей на движимые и недвижимые вещи, введенное в правой обиход Основами гражданского законодательства Союза ССР и республик 1991 г. в настоящее время нашли свое отражение в Гражданском кодексе Российской Федерации.

Так, статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

К недвижимым вещам также относится и иное имущество, в частности подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

В соответствии с законодательством Российской Федерации, вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом. Регистрация прав на движимые вещи не требуется, кроме случаев, указанных в законе.

Гражданский кодекс Российской Федерации выделил недвижимое имущество в самостоятельный объект гражданского права и определил особенности его правового режима. Эти особенности нашли свое дальнейшее самостоятельное развитие во многих других законодательных актах Российской Федерации, например, в таких основополагающих законах, как Федеральном законе "Об акционерных обществах", Федеральном законе "Об обществах с ограниченной ответственностью", Федеральном законе "О несостоятельности (банкротстве)", Федеральном законе "О товариществах собственников жилья", Федеральном законе "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и в ряде других законов.

Нормы и положения Гражданского кодекса Российской Федерации применяются в правовом регулировании отношений природопользования объединяют их в общую категорию недвижимых вещей вместе с другими объектами, что в свою очередь определяет право частной собственности на природные объекты, и в первую очередь на земельные участки, а также вводят объекты природопользования в гражданский оборот.

Главная особенность правового режима, предъявляемого к недвижимым вещам, это особый порядок возникновения, изменения и прекращения права собственности и других прав на недвижимое имущество, а также наличие специальных требований, предъявляемых к сделкам с недвижимым имуществом.

Перечень вещей, прировненных к недвижимым вещам, не является исчерпывающим, поскольку, как следует из пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, законодателем к недвижимым вещам может быть отнесено и другое имущество.

Статьей 132 Гражданского кодекса Российской Федерации в качестве особого объекта прав недвижимости выделяется предприятие (в отличие от статьи 4 Закона РСФСР "О предприятиях и предпринимательской деятельности") как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, право требования, долги, а также права на обозначение, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), другие исключительные права.

Изъятие из имущественного комплекса предприятия какого-либо и перечисленных объектов должно быть специально предусмотрено законом или договором.

В ряду с имущественным комплексом предприятия, специфической разновидностью единого комплекса недвижимости также выступает такое понятие как кондоминиум, которое нашло свое правовое закрепление в Федеральном законе "О товариществах собственников жилья" от 15 июня 1996 г. № 73-ФЗ. В статье 1 упомянутого Федерального закона, определяющей основные понятия установлено, что кондоминиум это единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание, иные объекты недвижимости, в которых отдельные части, предназначенные для жилых или иных целей (помещение), находятся в собственности граждан, юридических лиц, Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований (домовладельцев) - частной, государственной, муниципальной и иной формах собственности, а остальные части (общее имущество) находятся в их общей долевой собственности. При этом помещением считается единица комплекса недвижимого имущества, (часть жилого здания, иной связанный с жилым зданием объект недвижимости) выделенная в натуре, предназначенная для самостоятельного использования для жилых, нежилых и иных целей, находящаяся в собственности граждан, юридических лиц, Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований.

К общему имуществу относятся части комплекса недвижимого имущества, предназначенные для обслуживания, использования и доступа к помещениям, тесно связанные с ними назначением и следующие их судьбе. Общее имущество находится в общей долевой собственности собственников помещений (домовладельцев).

Статьей 5 Федерального закона "О товариществах собственников жилья" определено, что в состав кондоминиума могут входить следующие объекты: одно здание, или его часть, или несколько зданий, в которых помещения принадлежат различным (не менее чем двум) домовладельцам, с прилегающим земельным участком в установленных границах, пешеходными и транспортными дорогами, бассейнами, водоемами, многолетними зелеными насаждениями и другими подобными объектами;

несколько компактно расположенных зданий и сооружений - односемейных, садовых или дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражей и других объектов, объединенных общим земельным участком и элементами инфраструктуры.

При этом, кондоминиум, как единый комплекс недвижимого имущества, может состоять из отдельной части здания размером не менее одной блок-секции, имеющей изолированный от других частей здания вход и межквартирный лестнично-лифтовой узел. Отдельная часть здания может быть выделена в отдельный кондоминиум при условии, что надстройка, реконструкция, перестройка либо снос этой блок-секции не нарушат целостности других частей здания, не входящих в состав данного кондоминиума.

Статьей 14 Федерального закона "О товариществах собственников жилья" законодателем установлены требования об обязательной государственной регистрации, а также требования, предъявляемые к паспорту домовладения.

Кондоминиум как единый комплекс недвижимого имущества, а также права на недвижимое имущество в кондоминиуме и сделки с ним подлежат государственной регистрации в соответствии с действующим законодательством с представлением паспорта домовладения.

Что касается имущества собственников квартир в многоквартирном доме, то в пункте 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации содержится перечень общего имущества в жилом многоквартирном доме. При этом названной статьей Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру. Из сказанного следует, что собственник квартиры в многоквартирном доме одновременно отчуждает и свою долю в общем имуществе дома.

Гражданский кодекс Российской Федерации законодательно осуществил деление вещей на движимые и недвижимые вещи, и одновременно ввел институт государственной регистрации недвижимости.

Так, статьей 131 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрена необходимость введения обязательной единой государственной системы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В настоящее время, регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним ведется учреждениями юстиции на всей территории Российской Федерации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним на основании и в порядке, предусмотренном специальным Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ. Федеральный закон вступил в силу на всей территории Российской Федерации через шесть месяцев после официального его опубликования, то есть с 31 января 1998 года. Он не имеет обратной силы и применяется только к правоотношениям, которые возникнут после введения его в действие. На практике, это означает, что право на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу Федерального закона, согласно ранее действовавшему порядку, признаются действительными и не требуют дополнительной государственной регистрации. Однако по желанию обладателей этих прав государственная регистрация может быть произведена.

Федеральным законом установлены специальные правила для случаев, когда после вступления в силу Закона сделки совершаются в отношении имущества, права на которое возникли до 31 января 1998 года. В таких случаях сделка подлежит государственной регистрации лишь после государственной регистрации самого права, по поводу которого она совершается.

Согласно статье 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимость может быть оспорено только в судебном порядке. Основная цель введения обязательной государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним направлено на исключение существующих на практике злоупотреблений, усилить государственный контроль за законностью совершаемых сделок в интересах общества, самих участников и других заинтересованных лиц.

Обращает на себя внимание тот факт, что Гражданский кодекс Российской Федерации и Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" устанавливает не только общее правило необходимости регистрации прав на недвижимое имущество, но переход и прекращение сделок с недвижимым имуществом.

Отсюда следует, что переход прав на недвижимое имущество чаще всего, по существу, требует двойной регистрации. При которой сначала нужно зарегистрировать сделку, как юридическое основание перехода прав на недвижимое имущество, а затем уже как, результат такого действия сам переход вещных прав к их приобретателю. Несмотря на свою простоту вопросы "двойной регистрации" недостаточно последовательно решаются в законодательстве Российской Федерации.

В этой связи следует отметить, что и в большинстве зарубежных стран существует специальное законодательство, регулирующее вопросы недвижимости. Где особое значение государственной регистрации объектов недвижимости, устанавливаются более строгие правила при заключении и исполнении сделок, предметом которых является недвижимое имущество. Такие правила безусловно основаны, в первую очередь, на повышенном внимании к земле и другим природным ресурсам, как объектам недвижимости, а также на необходимости установления определенных ограничений (природоохранных, санитарных, экологических и др.) при пользовании такими объектами недвижимости.

Подытоживая сказанное, следует выделить главную особенность правового регулирования режима недвижимости, установленную новым законодательством Российской Федерации- это особый порядок возникновения, изменения и прекращения права собственности и других прав на эти объекты недвижимости, а также постоянно присутствующие специальные требования, предъявляемые к сделкам с недвижимым имуществом.
Book design is the art of incorporating the content, style, format, design, and sequence of the various components of a book into a coherent whole. In the words of Jan Tschichold, "methods and rules upon which it is impossible to improve, have been developed over centuries. To produce perfect books, these rules have to be brought back to life and applied."
Front matter, or preliminaries, is the first section of a book and is usually the smallest section in terms of the number of pages. Each page is counted, but no folio or page number is expressed or printed, on either display pages or blank pages.
Book design is the art of incorporating the content, style, format, design, and sequence of the various components of a book into a coherent whole. In the words of Jan Tschichold, "methods and rules upon which it is impossible to improve, have been developed over centuries. To produce perfect books, these rules have to be brought back to life and applied."
Front matter, or preliminaries, is the first section of a book and is usually the smallest section in terms of the number of pages. Each page is counted, but no folio or page number is expressed or printed, on either display pages or blank pages.
Нормативно - правовые аспекты землепользования и землевладения в современных условиях

Стрельбицкий В.П., Заместитель нач. Управления инвестиционной политики и финансирования из городских источников г.Москвы

В условиях реформирования экономики значение частной собственности на землю возросло. В конечном счете от того, в чьих руках находится земля, для чего и как она используется, зависят благополучие каждого члена общества, социальный прогресс, развитие экономики и экологическое равновесие.

Особенно отчетливо проявляется такая зависимость в системе рыночных земельных отношений, возникающих в границах городских поселений. Именно здесь, где жизнь каждого человека тесно переплетена с судьбами множества других людей, любые изменения в распределении и использовании городского земельного фонда означают соответствующие сдвиги в планировке и застройке города, а следовательно, и в условиях существования всех его жителей.

Переход земельных территориально - хозяйственных взаимоотношений, сложившихся в основном в условиях централизованного директивно-планового управления, в новое качество определяется прежде всего воздействием двух объективных обстоятельств. Это, во-первых, связанное с общим процессом децентрализации существенное расширение властных полномочий органов местного самоуправления, а также усиление роли их исполнительных структур, в том числе в решении вопросов использования земельного потенциала подведомственных территорий. Во-вторых, это повышение самостоятельности хозяйствующих субъектов (независимо от формы собственности и сферы деятельности), их становление в качестве юридически и экономически независимых товаропроизводителей, на законных основаниях получающих возможность вступать в равноправные отношения по поводу использования земельных ресурсов.

Земельные участки, ранее бесплатно раздававшиеся в вечное пользование, ныне переходят тем или иным субъектам во владение или в срочное пользование преимущественно на возмездной основе (за исключением земель, выделяемых по социально ориентированным нормативам).

Происходят изменения в юридических и экономических аспектах отношений собственности на землю и другие природные ресурсы. Наряду с сохранившимися формами государственной и индивидуально-личной собственности на землю, появились и формы частной собственности: индивидуально-частная, акционерная, кооперативная, коллективная.

Несмотря на кажущуюся простоту проблемы, существуют трудности в практике осуществления юридических прав пользования, владения, распоряжения землей, с одной стороны, и экономических отношений пользования, владения и распоряжения землей - с другой.

Известно, что формами присвоения материальных благ (а собственность - это в первую очередь присвоение) выступают "владение" и "пользование". Категория "распоряжение" раскрывает содержание отношений собственности в области практического использования.

"Распоряжение" - реализация отношений собственности, владения и пользования.

Развитие форм присвоения идет от пользования через владение к собственности (владение может включать в себя пользование, а собственность охватывает и то, и другое). Собственник имеет наибольшие экономические возможности распоряжения по сравнению с владельцем и пользователем (владелец больше чем пользователь). Владение - это длительное пользование, характеризующееся неполным (частичным) экономически реализуемым присвоением материальных благ.

Таким образом, пользование, владение и распоряжение раскрывают различные стороны отношений собственности на разных иерархических уровнях единой системы экономических отношений. Юридическое оформление прав пользования, владения и распоряжения с помощью законодательных актов является лишь констатацией, фиксацией реальных отношений собственности (частной, государственной), господствующих в обществе.

Негативные социально-экономические аспекты формирования частной собственности на землю (спекуляция, неэффективное использование и др.) вызывают необходимость более внимательно рассмотреть этот вопрос.

Запустив механизм формирования частной собственности на землю в нашей стране в том же непродуманно форсированном режиме, который был принят в отношении приватизации государственного имущества в целом, мы окажемся перед теми же проблемами, что уже известны из практики Запада, но только проблемы эти будут острее и болезненнее.

Например, в Германии для предотвращения "накопления земли без использования" неоднократно пытались ввести специальный налог, который послужил бы средством экономического принуждения собственника земли к эффективному ее использованию либо к отчуждению другому собственнику. Но эти усилия встречали упорное сопротивление влиятельного в политическом отношении класса земельных собственников. Особо острые противоречия в области земельных отношений возникают на Западе в связи с частной собственностью на землю в пределах городских территорий 2.

Перед Россией стоит важнейшая социально-экономическая задача: создать систему землепользования, обеспечивающую реальную экономическую свободу эффективного использования земли вне зависимости от того, какую форму собственности представляет хозяйствующий субъект. Основой частной собственности на землю должна, очевидно, стать "собственность для пользования" землей. В Швейцарии такая собственность называется "правом застройки", в Германии - "наследственным правом застройки", которое предоставляется на срок от 50 до 99 лет. По своей экономико-правовой сути "собственность для пользования" так же надежна и мобильна, как и обычная частная собственность: землю можно продать, подарить, завещать, обменять, сдать в аренду, заложить и передать в качестве доли в уставный фонд.

"Собственник для пользования" уплачивает обществу земельный налог (равный ренте, полученной от использования земли), приобретение этого права собственности компенсируется непрерывным внесением данного налога. В этом отличие от приобретения земли в частную собственность, когда цена земли погашается одномоментно, при самом совершении акта купли-продажи.

Необходимо отметить, что физическая ограниченность земельных ресурсов и монопольное право частной собственности на землю содействуют уменьшению предложения земли на рынке. Следовательно, земельный рынок функционирует не в режиме сбалансированности спроса и предложения, наоборот, разбалансированность спроса и предложения усиливается, что ведет к увеличению цен.

Это с особой силой сказывается в инфляционной экономике, присущей нынешней России.

Обращает на себя внимание и тот факт, что современное (новое) земельное законодательство сосредоточило главное внимание на землях сельскохозяйственного назначения. При этом оказались фактически обойденными вопросы земельных отношений на территориях населенных пунктов и прежде всего в городах.

В городах и поселках началась настоящая битва за землю, идет самозахват участков, принимается огромное количество неправомерных решений как местными властями, так и пользователями земельных участков.

По своему характеру земельные отношения в поселках и особенно в городах объективно отличаются от территориально-хозяйственных взаимодействий по поводу земельных ресурсов на селе. Цена сельскохозяйственного земельного участка зависит от его продуктивности и ренты по местоположению. В поселениях и городах рыночная цена земельного участка, зависящая от спроса и предложения, будет в основном задаваться рентной составляющей, зависящей от следующих факторов: экологической ситуации, престижности района, транспортной доступности, обеспеченности инфраструктурой (водопровод, электричество, современные средства связи и т. д.).

Поэтому цену городского участка земли практически невозможно определить вне реально функционирующего земельного рынка. Более того, даже при наличии последнего она может в весьма значительных пределах колебаться вне зависимости от деятельности землепользователя.

Кроме того, сущность и формы земельных отношений в населенном пункте неразрывно связаны с процессом градостроительного развития, гораздо более динамичным, нежели ход функциональных изменений сельскохозяйственных земель. Новый порядок регулирования земельных отношений в городах и иных населенных пунктах призван обеспечить местной власти возможность решать часть проблем благосостояния населения посредством более рационального использования земельных участков всеми хозяйствующими субъектами.

В создании требующейся для реформирования земельных отношений законодательной базы немалую роль сыграл прежний Верховный Совет Российской Федерации. Им были приняты Земельный Кодекс РСФСР (25 апреля 1991 г.), закон "О собственности в РСФСР" (24 декабря 1990 г.), постановление "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность" (27 декабря 1991 г.), законы Российской Федерации "Об охране окружающей природной среды" (19 декабря 1991 г.), "О недрах" (21 февраля 1992 г.) и др.

В названных законодательных актах содержатся базовые законоположения. Так, в законе "Об охране окружающей природной среды" целый раздел посвящен вопросам создания экономического механизма охраны земли и водных, лесных и других ресурсов. Например, в статьях 16-24 устанавливается порядок учета и кадастровой оценки природных ресурсов, лицензирования и платности природопользования, экономического стимулирования природоохранных территорий.

Права граждан Российской Федерации, на получение земельных участков регулируются статьями 7, 14, 18, 27, 58-69 Земельного кодекса РСФСР соответствующими нормами закона Российской Федерации "О земельной реформе", а также Указом Президента Российской Федерации от 27 октября 1993 г. N 1767 "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России", которым утверждается право частной собственности на землю. В пункте 1 Указа отмечается, что "земельные участки и все, что прочно с ними связано, относятся к недвижимости. Совершение сделок с земельными участками регулируется гражданским законодательством с учетом земельного, лесного, природоохранительного, иного специального законодательства и настоящего Указа".

Однако в действующем законодательстве существуют ограничения прав граждан на землю, связанные с целевым назначением земель, с площадью предоставляемого участка и с возможностью распоряжаться землей. Ограничение права собственности граждан на землю по признаку целевого назначения (ст.7 ЗК РСФСР, ст.4 закона РСФСР "О земельной реформе") означает, что земельные участки в собственность могут быть предоставлены только для определенных целей: для ведения крестьянского хозяйства, для личного подсобного хозяйства, коллективного или индивидуального садоводства, животноводства, индивидуального либо кооперативного жилищного строительства. Для других целей земли сельскохозяйственного назначения предоставляться не могут.

Признак целевого назначения сохраняется и при предоставлении земель на праве пожизненного наследуемого владения, пользования или аренды. Так, в соответствии со статьей 7 Земельного кодекса РСФСР в пожизненное наследуемое владение или в аренду предоставляются гражданам России земельные участки для:
индивидуального или коллективного дачного строительства;
строительства коллективных и индивидуальных гаражей;
предпринимательской деятельности и иных, не запрещенных законом целей.

Пунктом 3 Указа Президента Российской Федерации от 27 октября 1993 г. фиксируется такая норма, которая расширяет права арендаторов. В частности, отмечается, что "граждане, получившие участки в пожизненное наследуемое владение или бессрочное (постоянное) пользование либо взявшие их в аренду, кроме аренды у физических лиц, имеют право на предоставление и выкуп этих участков в собственность в соответствии с действующим законодательством".

Размеры земельных участков, предоставляемых в собственность, не могут быть выше предельных норм, устанавливаемых для данного вида пользования (статья З6 ЗК РСФСР).

Законом Российской Федерации от 23 декабря 1992 г. "О праве граждан Российской Федерации на получение в частную собственность и на продажу земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства" лицам, получившим земельные участки для указанных целей в городах, поселках и сельской местности, предоставляется право "продавать их другим гражданам Российской Федерации независимо от сроков приобретения права собственности на продаваемый земельный участок в пределах норм предоставления земельных участков" (статья 1). Однако "использование собственником приобретенного земельного участка не по целевому назначению, если иное не установлено законом, не допускается".

Кроме того, Указом Президента от 14 июня 1992 г. N 631 был утвержден порядок продажи земельных участков при приватизации государственных и муниципальных предприятий, расширении и дополнительном строительстве этих предприятий, в также предоставленных гражданам и их объединениям для предпринимательской деятельности.

Приватизации подлежат только те земельные участки, которые непосредственно заняты объектами госимущества или необходимыми для их обслуживания объектами. Размеры и границы продаваемых участков устанавливаются на основании документов, выдававшихся соответствующим предприятиям на право бессрочного использования, а в случае их отсутствия - по фактическому пользованию.

В указе перечислены земли, продажа, продажа которых в городах и поселках запрещается. Это земли сельскохозяйственного использования, общего пользования 3, заповедники, парки и т.п. В качестве покупателей земельных участков выступают юридические или физические лица, которые приватизировали объекты государственного или муниципального имущества. Право на покупку земельного участка получает только лицо, приватизировавшее объект госимущества, что делает продажу участка внеконкурентной.

Стоимость земельного участка не включается в приватизационную цену предприятия и выступает в качестве обособленного предмета сделки купли-продажи. Отправным моментом при этом служит нормативная цена на землю.

Указ Президента от 14 июня 1992 г. N 631 дает право на покупку земли не только при приватизации предприятий, но и в связи с их расширением или дополнительным строительством. В этих случаях продажа земли осуществляется на конкурсной или аукционной основе. Начальная цена устанавливается не ниже нормативной. В том случае, если участник аукциона один, земельный участок продается по нормативной цене.

Предусматривается продажа земельных участков гражданам и их объединениям с целевым назначением - для предпринимательской деятельности. Продажа осуществляется на конкурсной или аукционной основе. В тех случаях, когда участки для этих целей уже были предоставлены ранее на праве бессрочного пользования, они могут быть переоформлены в собственность с выдачей соответствующих документов.

Передача земельных участков в собственность граждан производится местными Советами народных депутатов за плату и бесплатно (статья 7 ЗК РСФСР).

По действующему законодательству за плату земельные участки передаются в собственность для садоводства и животноводства при предоставлении для этих целей продуктивных сельскохозяйственных угодий, а также для индивидуального жилищного строительства и личного подсобного хозяйства в городах и поселках. Городские, поселковые Советы народных депутатов вправе устанавливать льготы или освобождать от платы отдельные категории граждан (пенсионеров, очередников на получение жилой площади и др.) при передаче им земель для строительства домов усадебного типа (статья 7 3K РСФСР). Использование земли в РСФСР является платным (статья II Закона РСФСР "О земельной реформе").

В 1991 г. был принят закон Российской Федерации "О плате за землю". В соответствии со статьей I этого закона формами платы являются: земельный налог, арендная плата, нормативная цена земли. Цель введения платы за землю - стимулирование рационального использования, охраны и освоения земель, повышения плодородия почв, выравнивание социально-экономических условий хозяйствования на землях разного качества, обеспечение развития инфраструктуры в населенных пунктах, формирование специальных фондов финансирования этих мероприятий.

Собственники земли, землевладельцы и землепользователи, кроме арендаторов, облагаются ежегодным земельным налогом. В соответствии со статьями 7 и 8 Закона Российской Федерации "О плате за землю" налог за земли городов, рабочих, курортных и дачных поселков взимается со всех предприятий, организаций, учреждений и граждан, имеющих в собственности, владении или пользовании земельные участки, по ставкам, устанавливаемым для городских земель.

Налог на земельные участки, превышающие по площади установленные нормы отвода, взимается в двукратном размере.

Налог на земли, занятые жилищным фондом (государственным, общественным, кооперативным, индивидуальным), а также за земли сельскохозяйственного использования и личного подсобного хозяйства в границах городской, поселковой черты исчисляется в размере 3% от ставок земельного налога, установленных в городах и поселках городского типа.

За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Для покупки и выкупа земельных участков в случаях, предусмотренных Земельным кодексом РСФСР, а также для получения под залог земли банковского кредита устанавливается нормативная цена земли (статья 25 Закона Российской Федерации "О плате за землю") - показатель, характеризующий стоимость участка определенного качества и местоположения исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости. "Нормативная цена земли вводится для обеспечения экономического регулирования земельных отношений при передаче земли в собственность, установлении коллективно-долевой собственности на землю, передаче по наследству, дарении и получении банковского кредита под залог земельного участка".

Указ Президента Российской Федерации от 27 октября 1993 г. N 1767 "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России" определяет достаточно четкие механизмы и гарантии реальной частной собственности на землю.

Статья 8 Указа подтверждает порядок продажи земли собственникам приватизированных предприятий, предусмотренный Указом Президента от 14 июня 1992 г. N 631 "Об утверждении Порядка продажи земельных участков при приватизации государственных и муниципальных предприятий, расширении и дополнительном строительстве этих предприятий, а также предоставленных гражданам и их объединениям для предпринимательской деятельности".

Указом от 27 октября 1993 г. гарантируется неприкосновенность и защита частной собственности на землю. Пункт 4 Указа гласит: "Государство гарантирует неприкосновенность и защиту частной собственности на землю, а также защиту прав собственников земли при совершении ими сделок с землей. Изъятие земельного участка у собственника для государственных и общественных нужд производится в установленном законом порядке путем выкупа с учетом интересов собственника, включая возмещение стоимости земли по договорной цене и причиненных убытков, в том числе упущенную выгоду.

Все споры, связанные с отчуждением и приобретением земельных участков, а также другие земельные споры рассматриваются в судебном порядке".

В новом Земельном кодексе, разработанном Правительством Российской Федерации, закрепляется право частной собственности на землю, рассматривается весь комплекс отношений, связанных с этим правом и с землепользованием, вводится ряд ограничений на куплю-продажу земельных участков (устанавливаются предельные размеры земельных владений в собственности одного лица; запрещается изменять целевое назначение участков; оговариваются требования к покупателям; определяются территории, где земля в частную собственность не передается; юридическим лицам и иностранным гражданам разрешается предоставлять земельные участки только в аренду.)

Вокруг нового Земельного кодекса было много споров. В чем же их суть? Новый Земельный кодекс представляет земельную собственность не столько как абсолютную частную, а как собственность для пользования землей.

В экономическом смысле собственность для пользования землей отличается от классической частной собственности тем, что объектом купли-продажи выступает основной капитал, размещенный на участке земли. Цена земли определяется стоимостью капитала и ставкой земельного налога (размеры его в пределах ренты). При этом земля остается в руках главного собственника - государства и одновременно не стесняет прав землепользователей, предоставляя им все возможности для получения предпринимательского дохода.

Принятие нового Земельного кодекса способствовало борьбе со спекуляцией земельными участками и созданию условий для получения ренты от использования земли. Рента через доходную часть бюджета может быть использована в интересах всего общества.

Вместе с тем необходимо отметить, что в таких крупных городах, как Москва реальная ценность земельных участков определяется с большим трудом. В Москве складывалась своя, специфическая система земельных отношений. С конца 1991 по конец 1999 г. в Москве принято более 50 нормативных актов, определяющих практически все стороны землепользования и платы за землю. Базируясь на общефедеральной нормативной базе, московская система законодательных актов имеет принципиальное отличие - предусматривается предоставление городских земель только в аренду и недопущение продажи земель4.

Постоянно совершенствуясь, меняется схема формирования платежей за городские земли от экономической оценки территорий к последовательным разработкам генеральных планов, коэффициентов ценности территорий по зонам различной градостроительной ценности, дифференцированных ставок земельного налога, нормативной цены земли.

Разработаны специфические московские подходы к зонированию городских территорий с целью определения средних ставок земельного налога.

Процедура предоставления и изъятия земель в Москве регламентируется несколькими общероссийскими и городскими распорядительными актами.

В соответствии с ЗК РСФСР и указами Президента РСФСР от 28 августа 1991 г. № 96 "О полномочиях органов исполнительной власти города Москвы" и от 29 декабря 1991 г. № 334 "О дополнительных полномочиях органов управления г. Москвы на период проведения радикальной экономической реформы" предоставление в пользование и изъятие земель в столице производятся посредством постановлений правительства Москвы на основании Генерального плана развития города, проектов детальной планировки и застройки территорий.

За последние несколько лет вышли такие важные распоряжения мэра Москвы, как "О создании территориальной единицы с особым статусом в Центральном административном округе Москвы" (10 апреля 1996 г. №193-РМ); "Об утверждении Положения о составе, порядке разработки, согласования и утверждения проектов детальной планировки реконструкции промышленно-производственных и коммунально-складских территорий г. Москвы" (24 июня 1996 г. №10/1-РМ); "Дополнение к нормам проектирования застройки Москвы ВСН 2-85 по жилым реконструируемым территориям" (10 ноября 1996 г. №287/1-РМ); "Об арендной плате за землю в городе Москве" (25 сентября 1998 г. №980-РМ). Приняты Закон города Москвы "О составе, порядке разработки и принятия Генерального плана развития города Москвы" (10 декабря 1997 г. №53); "Закон города Москвы "О градостроительном зонировании территории города Москвы" ( ноября 1998 г. №28), а также постановление правительства Москвы "Об утверждении Положения о государственном градостроительном кадастре г. Москвы" (10 ноября 1998 г. №874), Закон города Москвы "О Генеральном плане развития города Москвы" (июнь 1999 г.) и другие акты.

Уже в названных документах содержатся требования, запрещающие использование земельного участка способами, приводящими к ухудшению экологической обстановки.

В Москве установлен порядок оценки земли (ставок платежей за землю) в соответствии с утвержденным перечнем территориально-оценочных зон. В Москве их 69. 34 находятся в пределах Московской окружной дороги, зоны с 35-й по 48-ю - отдельные территории, подчиненные Москве (Шереметьево, поселки Акуловский, Внуково и пр.), зоны с 49-й по 69-ю - территории города Зеленограда. Границы названных зон утверждаются распоряжениями мэра Москвы.

Согласно распоряжению мэра Москвы от 25 сентября 1998 г. № 980-РМ базовые ставки ежегодной арендной платы за землю устанавливаются в соответствии с категорией арендаторов и видом целевого использования земель (статья 21 Закона РФ "О плате за землю", статья 35 Устава города Москвы, другие федеральные и городские правовые акты) и могут пересматриваться в сторону увеличения не чаще одного раза в год.

Величина базовой ставки арендной платы зависит от вида деятельности хозяйствующих субъектов, их социально-экономических характеристик и от политики правительства Москвы, направленной на создание благоприятных условий для осуществления городских государственных программ, поддержку социально значимых отраслей, оздоровления окружающей среды.

С января 1999 г. средняя по городу ставка арендной платы за городскую землю была установлена в объеме 180000 руб/га5.

В целях учета градостроительной ценности территорий города базовые ставки арендной платы за землю по категориям арендаторов и видам целевого использования земель дифференцируются по территориально-экономическим зонам и подзонам повышенной ценности с помощью коэффициентов территориальной дифференциации.

Существует оценка земельного налога по отдельным подзонам, объектам и т.д.

Вместе с тем, необходимо отметить, что анализ результатов проведенных коммерческих конкурсов и аукционов на право аренды и застройки земельных участков в Москве свидетельствуют о том, что нередко участки городских земель выставляются на коммерческие сделки по необоснованно заниженным ценам, исчисляемым на основе социально-ориентированных нормативов. Цены реализации коммерческих сделок мало отличаются от стартовых и также не соответствуют реальной стоимости земельных участков в Москве.

Арендная плата за земли, выделенные жителям для определенных видов личного использования (строительства жилого дома для очередников на получение жилья, садоводство, огородничество) должна зависеть от уровня среднедушевых доходов семьи и соответствовать социально-ориентированным нормативам. При взаимодействии с коммерческими структурами коммерческие ставки арендной платы должны отражать рыночную цену земли в Москве. В связи с этим определение стоимости земли в соответствии с ее рыночной ценой представляется важнейшей проблемой.
Инвестиционная политика и развитие недвижимости. Опыт, проблемы

Климович М.В., президент концерна "Система - Инвест"

Проводимые в России преобразования всей системы управления экономикой вошли в ту фазу, когда кардинальной задачей управления становится обеспечение подъема производства. В сложившихся условиях определяющим фактором преодоления экономического спада и перехода на траекторию роста становятся инвестиционные процессы, понимаемые нами как привлечение финансовых ресурсов в экономику, вложение их в инвестиционные проекты, направленные на оживление и подъем производства, эффективное использование результатов осуществления таких проектов, как рычага преодоления негативных тенденций в протекании социально-экономических процессов в регионах России.

С начала рыночных преобразований инвестиционная активность товаропроизводителей была в значительной степени подавлена государственной налоговой и финансово-кредитной политикой. Процентная ставка инвестиционного кредита практически исключила возможность его использования для производственных целей. Финансово-кредитная система получила гипертрофированное развитие. С выпуском и обращением государственных ценных бумаг высокой эффективности финансовые институты стали работать только на этом рынке. Образование государственного долга (внешнего и внутреннего) не обосновывалось экономическими расчетами, в результате чего возникла государственная финансовая пирамида, которая рухнула в августе 1998 г. В условиях глубокого производственного спада и необходимости поддержки реального сектора экономики государство, не обладая свободными финансовыми ресурсами, устранилось от участия в инвестиционных процессах. Реальные инвестиции сократились за период осуществления экономических реформ в несколько раз.

Сходная картина наблюдалась на региональном уровне, что привело к снижению экономической и инвестиционной активности в регионах, углублению экономического спада.

На наш взгляд, одной из важнейших причин экономического кризиса следует считать отсутствие в регионах действенных механизмов мобилизации собственных к привлечению внешних источников ресурсов и их эффективного использования для проведения экономической и инвестиционной политики, направленной на подъем производства.

В определенной мере исключением стала Москва, в которой разработаны собственные экономические механизмы, оказавшиеся более эффективными, чем применяемые в России в целом и в других регионах. В основу таких механизмов заложены принципы рыночной ориентации экономики при одновременном создании правительством региона условий и стимулов эффективного функционирования коммерческих структур. Важной частью Московской модели реформирования управления стала инвестиционно - заемная система, обеспечившая поддержание инвестиционных процессов.

Опыт Москвы показал, что управление региональными инвестиционными ресурсами и процессами представляет одно из действенных направлений решения социально-экономических проблем и, прежде всего, осуществления программ подъема производства.

Приоритетные задачи структурной политики города определены Постановлением правительства Москвы "О ходе реализации Основных направлений градостроительного развития Москвы на период до 2010г.". Главные из них: экология (повышение качества городской среды); развитие транспортной системы и системы связи; развитие инженерной и социальной инфраструктуры; развитие инфраструктуры бизнеса (строительство и реконструкция деловых и офисных центров); строительство гостиниц и развитие туризма; строительство торговых комплексов; развитие сферы общественного питания и производства продовольственных товаров; модернизация промышленных и конверсия оборонных предприятий; развитие строительной индустрии; ремонт и строительство жилья; создание паркингов и строительство гаражей.

Реализация структурной политики состоит в привлечении инвестиций пропорционально выбранным приоритетам и всемерном содействии инвесторам, деятельность которых отвечает данной политике. Причем содействие адресовано не только отдельным инвесторам, а может распространяться на целые отрасли городской экономики. Инструментом реализации структурной политики являются целевые инвестиционные программы.

Ежегодные инвестиционные программы правительства Москвы призваны обеспечить как баланс потребностей развития города и финансовых ресурсов, так и баланс прав и обязанностей города и инвесторов. Кроме того, правительство Москвы разрабатывает и реализует краткосрочные и среднесрочные отраслевые инвестиционные программы, например программу территориального дорожного фонда, программу по созданию системы оптовых продовольственных рынков и т. п.

Инвесторам при реализации городских программ предлагаются следующие формы сотрудничества: создание совместных предприятий в форме акционерных обществ и других форм; создание предприятий со стопроцентным частным капиталом; участие инвесторов в приватизации городских предприятий; заключение инвестиционных договоров в области недвижимости, предусматривающих долевое распределение площадей реконструированных зданий между городом и инвесторами; кредитование инвестиционных проектов; реализацию проектов на концессионной основе; участие инвесторов в проектах на конкурсной основе; приобретение акций, облигаций муниципального займа и других ценных бумаг, недвижимости, прав долгосрочной аренды земельных участков (в области земельных отношений рынок прав собственности развивается особенно динамично).

В Москве реализуется новая финансовая стратегия объединения собственных и заемных средств. Бюджет развития Москвы на 1999 г. дополнен статьей финансирования капитальных вложений за счет средств финансовых фондов городских облигационных займов. Причем развитие Москвы в 1998 г. в основном (на 70 %) профинансировано за счет реализации программ заимствования, т. е. если раньше капитальные вложения осуществлялись за счет городской казны, то теперь это делается в основном за счет внутренних и внешних займов. Политика заимствования строится, исходя не только из потребностей развития города, но и с учетом реальных возможностей по погашению долга. При принятии решений относительно заимствования средств власти города отслеживают ситуацию на финансовых и фондовых рынках. Кроме того, Законом города Москвы "О бюджете города Москвы на 1999 г." установлен предельный размер заимствований.

В целях общего контроля за ходом реализации городских облигационных займов, обеспечения объективного отбора и осуществления эффективного надзора за ходом реализации городских инвестиционных проектов, финансируемых за счет заемных средств, правительство Москвы образовало инвестиционный совет города Москвы во главе с Премьером. Решения Инвестиционного совета о выделении средств финансовых фондов городских облигационных займов на финансирование инвестиционных проектов утверждаются распоряжениями правительства Москвы.

Существенный вклад в привлечение крупных частных инвестиций вносится сделками под имущественные обязательства. Доходы городского бюджета от приватизации (кстати, существенно превышающие суммы, получаемые от разгосударствления собственности в целом по стране) не "проедаются", а инвестируются в городскую инфраструктуру.

Правительство Москвы предоставляет инвесторам разнообразную помощь и различные услуги, связанные с началом и ходом строительства, такие, как: разработка схем землепользования и размещения объектов, оформление градостроительной документации, подготовка территории, подвод коммуникаций и транспортных путей, котлованные и фундаментные работы, экспресс бизнес-планы и тому подобное - все это город может обеспечить, в том числе за счет средств городского бюджета.

Что касается стимулирования инвестиций, то в настоящее время есть достаточно широкие возможности. Для инвесторов создана правовая среда, которая позволяет им направлять инвестиции на реализацию инвестиционных проектов в Москве без большого риска.

Институционными элементами системы привлечения и поддержки инвестиций являются: Совет предпринимателей при мэре и правительстве Москвы, Торгово-промышленная палата, Ассоциация инвесторов, Государственная инвестиционная корпорация, специализированные банки (например, Акционерный инвестиционный банк Московский, Международный деловой центр "Москва-СИТИ"), Московская Международная бизнес-ассоциация.

Опора на созданные институты и применение разнообразных способов привлечения и поддержки инвестиций дополняются деятельностью органов контроля за соблюдением интересов города при реализации инвестиционных контрактов. Контроль осуществляется за долей города по инвестиционным контрактам результатами инвестиционных конкурсов, выполнением условий инвестиционных контрактов и обязательств инвесторов, ходом выполнения заданий инвестиционных программ. В определенных случаях город идет на расторжение инвестиционных контрактов.

В середине 1996 г. при правительстве Москвы был создан специальный департамент - Департамент муниципальных займов и развития фондового рынка. Его задача - способствовать привлечению дополнительных инвестиций в экономику города, используя механизм муниципальных займов.

Разработанная и одобренная правительством Москвы заемно - инвестиционная система представляет собой единый механизм привлечения заемных средств и финансирования отобранных городом инвестиционных проектов, которые могут осуществляться частными фирмами. Инвестиционные проекты должны тщательно отбираться Инвестиционным советом на конкурсной основе с целью определить их надежность по обеспечению возвратности и прибыльности вложений. Таким образом, Москва формирует городские инвестиционные программы, адаптированные к возвратности (реконструкция центра столицы, развитие наукоемких технологий, строительство объектов городской инфраструктуры и др. ).

Сформирована база данных по 1008 промышленным предприятиям, 74 субъектам РФ, девяти странам СНГ, которые могут рассматриваться в качестве партнеров по промышленной деятельности. Обеспечен выход к базе данных производителей и потребителей промышленной продукции через системы "Интернет", "Роснет" и МИС.

Самым сложным и ответственным этапом является создание "банка предложений" инвестиционных проектов. Сосредоточение в Москве ядра научно-технического потенциала России создает объективную необходимость тщательного отбора тех направлений инвестирования, которые смогут обеспечить преодоление кризиса в экономике. В первую очередь, это связано с главной стратегией преодоления кризиса - созданием и внедрением в практику технологий XXI в. Сложность решения проблемы связана с тем, что высокотехнологичные и наукоориентированные предприятия находятся, как правило, в государственной собственности, а это требует совместных с федеральным правительством решений.

В настоящее время разработаны и находятся в стадии реализации московские займы трех видов: облигации внутреннего займа для юридических лиц, облигации сберегательного займа для населения и еврооблигации. Правительство Москвы очень серьезно относится к займам в сфере еврооблигаций. К сотрудничеству были приглашены крупные международные банки, юридические и консалтинговые фирмы мирового уровня. Москва стала первым регионом России, подучившим международный кредитный рейтинг ведущих рейтинговых агентств ("Цуудис" и "Стандарт энд Пурс").

В 1997 г. городом было размещено облигаций на сумму 6 трлн. руб., в 1998 г. планировалось получить не меньше 15 трлн. руб. И все эти средства направляются на производственные инвестиции, а не спекулятивные операции.

Представляется особенно важной надежность механизма гарантий погашения облигаций городского облигационного сберегательного займа Москвы:
- безусловное соблюдение инвестиционного характера займа и использование привлеченных средств исключительно на возвратное финансирование инвестиционных проектов;
- конкурсный подход при выборе участников процесса размещения, обращения и погашения облигаций, а также при выборе самих инвестиционных проектов;
- образование специального органа - Инвестиционного совета при правительстве Москвы для контроля со стороны города за всеми этапами реализации займов и городских инвестиционных проектов. Задачами Совета должно стать осуществление контроля за всеми исполнителями по займам и принятие окончательных решений по финансированию инвестиционных проектов;
- образование специального залогового фонда обеспечения городских облигационных займов Москвы из состава имущества, находящегося в собственности города, а также имущества и активов, служащих обеспечением при реализации инвестиционных проектов;
- постоянное информирование жителей города в средствах массовой информации о ходе реализации облигационных займов и городских инвестиционных проектов, финансируемых за их счет.

Москва является крупнейшим финансовым центром, в котором сосредоточено 60 % финансового капитала России. Объем валютного рынка составляет 67 % от российского.

На протяжении нескольких лет для Москвы характерна самая высокая по сравнению с другими регионами России инвестиционная активность. В основе этого - гибкая и достаточно прагматичная инвестиционная политика и значительный инвестиционный потенциал.

В 1998 г. город вложил за счет всех видов финансовых ресурсов около 40 млрд. руб. в реализацию инвестиционных программ на территории столицы.

Общий объем капитальных вложений инвестиционной программы правительства Москвы на 1999 г. из средств городских источников составил 13,8 млрд. руб.

На основе выделяемых городом ресурсов продолжаются преобразования в экономической и социальной сферах, сосредоточение усилий на решении приоритетных задач, связанных с обеспечением устойчивости городского хозяйства, стабилизацией работы промышленности, ростом финансового потенциала города, наращиванием инвестиционной активности, в первую очередь строительства и реконструкции жилья, а также решение проблем экологии, развитие дорожно-транспортного комплекса города.
Book design is the art of incorporating the content, style, format, design, and sequence of the various components of a book into a coherent whole. In the words of Jan Tschichold, "methods and rules upon which it is impossible to improve, have been developed over centuries. To produce perfect books, these rules have to be brought back to life and applied."
Front matter, or preliminaries, is the first section of a book and is usually the smallest section in terms of the number of pages. Each page is counted, but no folio or page number is expressed or printed, on either display pages or blank pages.
Правовые аспекты рынка недвижимости в г. Москве
Иванов Г.В., Генеральный директор ОАО "БАНСО-1", Рахманина М.Ю., Начальник юридического управления "Юридической компании "БАНСО"

С принятием нового Гражданского кодекса Российской Федерации начался новый экономико-правовой этап в жизни нашей страны в целом и ее столицы в частности, поскольку недвижимое имущество обрело четко определенный правовой статус, а оборот недвижимости стал осуществляться активнее, будучи обеспеченным конкретными правовыми нормами. Защита прав участников оборота недвижимости вышла на новый уровень особенно после принятия 21 июля 1997 года Федерального закона N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".В настоящей статье будут затронуты вопросы правового регулирования оборота недвижимого имущества (зданий, сооружений, помещений) в городе Москве, используемого для нежилых целей.Рассмотрим проблему использования недвижимости для бизнеса, с точки зрения одного из возможных конечных ее пользователей, - хозяйственного общества с частной формой собственности, нуждающегося для ведения своей деятельности в нежилом помещении (либо в отдельно стоящем здании, либо в помещении в здании).Первый вопрос, который возникает в этой связи и требует принципиального решения - вопрос о готовности заплатить "сразу за все" и стать полноправным собственником, то есть иметь право владеть, пользоваться и распоряжаться приобретенным имуществом, либо о готовности в течение более или менее длительного времени вносить определенные платежи за пользование недвижимым имуществом на основании арендного (субарендного) договора, имея при этом ограниченные таким договором возможности в отношении использования имущества (здания, помещения в здании).Здесь следует оговориться, что российской (и особенно московской) практикой коммерческой деятельности последнего десятилетия рождено много иных (кроме аренды, субаренды) форм договорного оформления отношений по использованию нежилых помещений (например, совместная деятельность), но ввиду того что крайне редко такие формы были корректны с юридической и бухгалтерской точки зрения, их анализ мы проводить не будем.Итак, собственность... Как хозяйствующему субъекту реализовать свое желание купить недвижимость? Вперед, на рынок! На московский рынок!Как и на любом рынке, на рынке нежилой недвижимости в Москве соседствуют порядок и стихия. Не хотите попасть в руки стихии (в самом неожиданном смысле этого понятия) - позаботьтесь об изучении рынка, прежде чем сделаете свое приобретение. Исправление ошибки всегда сложнее и дороже, чем ее недопущение. Для того чтобы обрести более или менее обоснованную уверенность в "чистоте" предстоящей сделки, следует, на наш взгляд, пойти по одному из двух путей:Первый путь - пойти непосредственно к "городу Москве" как продавцу недвижимости с целью приобрести ее "из первых рук" (иначе говоря - приватизировать). В этом случае речь идет о приватизации объектов городской собственности, предлагаемых к продаже Департаментом государственного и муниципального имущества города Москвы.

Продажа незанятых, неиспользуемых (свободных) объектов, в том числе предназначенных для реконструкции, осуществляется исключительно на открытых аукционах и конкурсах, проводимых Специализированным государственным унитарным предприятием по продаже государственного и муниципального имущества (учрежденным

Департаментом государственного муниципального имущества), в том числе на:
- коммерческих конкурсах;
- инвестиционных конкурсах;
- коммерческих конкурсах с инвестиционными условиями.Стартовые цены таких продаж соответствуют минимальным уровням договорных цен на нежилые помещения, установленным Постановлением Правительства Москвы от 2 декабря 1997 года N 847 "О порядке продажи и определения цены объектов нежилого фонда на территории города Москвы" (п. 2) в зависимости от территориальной зоны в городе Москве (в долларах США за 1 кв.м.): в пределах Садового кольца - 1500; от Садового кольца до ОКЖД - 1000; за пределами ОКЖД - 600.С учетом реалий экономической жизни после августовского кризиса 1998 года Правительством Москвы 26 января 1999 года было принято Постановление N 46 "Об итогах работы Комплекса по экономической политике и имущественно- земельным отношениям по привлечению ресурсов на финансирование городских программ во втором полугодии и в 1998 году в целом и задачах на 1999 год", которым был введен поправочный коэффициент 0,8 к приведенным выше минимальным уровням договорных цен на нежилую недвижимость. Очевидно, что недвижимость дешевеет...При рассмотрении варианта приобретения в собственность недвижимости непосредственно "у города" необходимо отметить следующее: если у вас уже имеются арендные отношения по использованию какого-либо здания (сооружения) или помещения, то возможность приватизации такого объекта существенно упрощается, а в некоторых случаях существенно удешевляется.Упрощением фактически является предусмотренное Постановлением Московской городской думы от 2 октября 1996 года N 85 "Об утверждении и введении в действие Положения о порядке продажи объектов нежилого фонда на территории города Москвы" преимущественное перед всеми иными лицами право арендаторов выкупить в собственность арендуемые помещения без участия в аукционах или конкурсах. Здесь имеются в виду арендаторы, получившие права аренды в процессе приватизации государственной или муниципальной собственности, в результате аукционной или конкурсной продажи прав аренды, в силу заключенных ранее договоров аренды.Что касается удешевления, то в указанном Постановлении N 85, а также в принятом в его исполнении Постановления Правительства Москвы от 2 декабря 1997 года N 847 "О порядке продажи и определения цены объектов нежилого фонда на территории города Москвы" предусмотрено, что цена продажи объектов нежилого фонда арендаторам, имеющим право выкупа объекта в соответствии с планом приватизации или получившим право аренды с последующим выкупом, определяется по особой формуле, которую мы в настоящей статье не считаем необходимым приводить ввиду ее относительной сложности, но расчет по которой в подавляющем большинстве случаев приводит к существенно более низкой цифре по сравнению с минимальной договорной ценой (приведены выше) в зависимости от территориальной зоны. В основе формулы лежат объективные (подтверждаемые документами) характеристики объекта недвижимости (в частности, качество строительного материала, износ здания по данным БТИ, высота потолков, наличие центрального отопления, целевое назначение объекта по виду деятельности и прочее), которые путем применения соответствующих коэффициентов к базовой цифре стоимости строительства (устанавливаемой нормативными актами города) дают основания для расчета продажной (приватизационной) цены.

Выкуп же арендованных объектов, где в арендных договорах не предусмотрено право выкупа, может быть осуществлен по ценам, конкретные значения которых устанавливаются дифференцировано комиссией по продаже объектов нежилого фонда с нижней границей на уровне приведенных выше минимальных договорных цен.Второй путь вы выберете, если примете решение приобретать недвижимость на так называемом "вторичном" рынке - у частных собственников (юридических или физических лиц).С учетом того что вы уже узнали из нашей статьи, можно либо самостоятельно перелистать все возможные рекламные издания, "на удачу" позвонив продавцу имущества, посмотреть объект недвижимости и принять решение о его покупке "без посредников", либо обратиться в риэлторскую компанию. В случае, если вы действуете самостоятельно, вы, возможно, сэкономите какие-то денежные средства (для оплаты услуг посредников - риэлторов), но имеете шанс (часто немалый) стать обладателем "спорного" имущества. Какие "подводные камни" могут быть в случаях приобретения недвижимости? Преимущественно связанные с документами, содержание и правильность оформления которых (ниже мы подробнее расскажем об этом) необходимо тщательно проверить. И в этом случае стоит подумать, не довериться ли профессионалам... Недаром во всем цивилизованном мире, где и в крупном, и в малом бизнесе принято экономить деньги при любой возможности, тем не менее существует и развивается институт риэлторства. Ведь риэлторская деятельность, как известно, может осуществляться только при наличии соответствующей лицензии, а лицензирование основной целью имеет допустить к данному виду деятельности именно квалифицированных специалистов, и требования к лицензиатам предъявляются достаточно высокие. Таким образом, довольно распространенное мнение о риэлторах как об обычных посредниках необоснованно, поскольку в комплекс услуг, оказываемых риэлторской компанией, как правило, входит обеспечение "юридической чистоты" сделок и их полное сопровождение, а также страховая ответственность за негативные последствия сделки (в случае наступления таковых). В соответствии с Положением о лицензировании риэлторской деятельности в городе Москве, утвержденным Постановлением Правительства Москвы от 18.11.97 г. N 799, обязательное страхование ответственности риэлтора является одним из условий выдачи соответствующей лицензии.Проанализируем некоторые наиболее значимые правовые особенности сделок с нежилыми помещениями. Статьей 131 Гражданского кодекса РФ впервые вводится понятие государственной регистрации, которая является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. В Москве регистрационные функции осуществляет специально созданное учреждение юстиции - Московский городской комитет по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (Москомрегистрация). Покупателю недвижимого имущества следует помнить, что двумя основными документами, которые подтверждают наличие права собственности у продавца имущества, являются свидетельство о государственной регистрации права и правоустанавливающий документ - как правило, договор (купли-продажи, мены, отступного и т.д.). Договор содержит существенные условия получения имущества в собственность, а свидетельство является документом, подтверждающим осуществление государственной регистрации и сам факт возникновения права собственности у приобретателя в соответствии с п. 2 ст. 223 Гражданского кодекса РФ. При этом необходимо внимательно изучить содержание договора, так как в нем могут содержаться какие-либо особые условия (например, сроковые ограничения по возможности перепрофилирования или отчуждения данного помещения, присущие сделкам приватизации, и т. п.), которые, возможно, сделают затруднительной для нового собственника реализацию его коммерческих целей.Наряду с правоустанавливающими документами к предстоящей сделке должны быть подготовлены документы, выдаваемые органами БТИ и позволяющие идентифицировать отчуждаемое нежилое помещение: выписка из паспорта БТИ, поэтажный план и экспликация к нему, а также особая справка (форма 11т), которая является действительной лишь в течение 30 дней со дня ее выдачи, поскольку в ней содержатся сведения об отсутствии обременений (залога, ареста, какого-либо спора в отношении имущества и т. п.) по данным БТИ. Естественно, что при наличии обременений вопрос о приобретении данного объекта становится спорным. В этом случае необходима дополнительная информация о характере таких обременений и, возможно, юридическая экспертиза.Кроме уже названных документов необходимы также документы, подтверждающие наличие соответствующих полномочий у лиц, которые будут подписывать договор об отчуждении имущества. Такими документами могут быть, в частности, решение общего собрания хозяйственного общества об избрании или назначении директора, которому такие полномочия даны Уставом общества, нотариально заверенная доверенность какому-либо лицу на подписание договора, выданная руководителем общества, иные документы, не оставляющие сомнений по данному вопросу. В арбитражной практике известны случаи признания недействительными договоров, подписанных ненадлежаще уполномоченными либо вовсе неуполномоченными лицами.С принятием Федеральных законов "Об акционерных обществах" от 26.12.95 г. N 208-ФЗ и "Об обществах с ограниченной ответственностью" от 08.02.98 г. N 14-ФЗ появился новый правовой аспект при подготовке и совершении сделок с объектами недвижимости. В соответствии с указанными законами вопросы заключения "крупных" сделок (т. е. связанных с приобретением или отчуждением имущества, стоимость которого составляет более 25 процентов балансовой стоимости активов общества на дату принятия решения о заключении таких сделок) относятся к компетенции общего собрания либо совета директоров (наблюдательного совета), то есть решаются коллегиально. При этом в Уставе общества с ограниченной ответственностью может быть предусмотрено, что для совершения крупных сделок не требуется коллегиального решения, а вот Устав акционерного общества не может содержать таких положений, поскольку соответствующий закон относит решение данного вопроса к исключительной компетенции общего собрания либо совета директоров (наблюдательного совета) в зависимости от стоимости имущества.Практически это означает следующее. Ввиду безусловной "дороговизны" любого объекта недвижимости при подготовке к сделке приобретателю необходимо потребовать от стороны, отчуждающей имущество, справку из бухгалтерии, основанную на данных бухгалтерской отчетности за последний перед заключением сделки отчетный период о балансовой стоимости активов общества. Далее следует сравнить обусловленную сторонами договорную цену недвижимого имущества с цифрой, содержащейся в предоставленной справке. Если цена имущества больше 25% от указанной цифры, то всех перечисленных выше документов становится мало. Здесь в комплекте документов должно оказаться либо решение общего собрания общества о совершении данной сделки, либо соответствующее решение совета директоров (наблюдательного совета) в зависимости от содержания Устава, который также должен быть предоставлен при заключении сделки наряду со Свидетельством о регистрации юридического лица и учредительным договором (при наличии такового). Сделка, фактически являющаяся "крупной", но совершенная с нарушением вышеперечисленных требований, может быть впоследствии признана недействительной.Говоря о правовых особенностях сделок с нежилыми помещениями, нельзя не обратить внимание на изменения, связанные с формой договора об отчуждении недвижимого имущества, произошедшие в связи с принятием Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". До вступления в действие (с 31.01.98 г.) указанного Закона для договоров купли-продажи имущества была законодательно установлена нотариальная форма, что позволяло заинтересованному лицу - покупателю имущества - рассчитывать на дополнительный правовой контроль за "чистотой" сделки, а наряду с этим присутствовало требование ст. 131 Гражданского кодекса РФ о государственной регистрации сделки, но осуществлялась она тем органом, на который эта функция была возложена до вступления в действие Закона. Теперь же с созданием специализированных учреждений юстиции по регистрации прав нотариальное удостоверение сделки по отчуждению недвижимости может быть предусмотрено сторонами в тексте договора, но не является обязательным, а проверку юридической силы представляемых для государственной регистрации документов осуществляет непосредственно Москомрегистрация.По общему правилу государственная регистрация двусторонних сделок осуществляется при обращении в соответствующее учреждение юстиции обоих контрагентов, а при многосторонней сделке - всех сторон. Вместе с тем Законом "О государственной регистрации..." предусмотрена возможность обращения лишь одной из сторон, когда договор нотариально удостоверен. Кроме того, в случае уклонения после совершения сделки одной из сторон от обращения в регистрирующий орган для осуществления государственной регистрации другая сторона имеет возможность обратиться в суд. Смысл положительного решения суда в подобных случаях состоит в том, что оно предусматривает обязанность учреждения юстиции произвести государственную регистрацию. Одновременно с этим на сторону, уклонявшуюся от регистрации, суд может возложить обязанность возместить контрагенту убытки, которые он понес по причине задержки в совершении регистрации.Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляется на возмездной основе, при этом размер регистрационного сбора устанавливается в минимальных месячных оплатах труда (от 5 до 50) в зависимости от метража помещения, сделка с которым подлежит регистрации.Итак, к проблеме приобретения недвижимости в собственность вы почти подготовлены. Повторимся, что выше изложены основные, но далеко не все имеющиеся особенности сделок с нежилыми помещениями, поэтому застраховаться от возможных неприятностей при совершении таких сделок поможет лишь компетентный специалист в каждом конкретном случае.
Как "самовольную постройку" сделать "Постройкой"
Балабанова Е.А. зам. председателя Пермской областной Регистрационной Палаты, государственный регистратор прав

С началом в нашей стране экономических реформ и процессов приватизации в гражданский оборот было вовлечено большое количество объектов недвижимого имущества. Сделки с жилыми помещениями подлежали обязательному нотариальному удостоверению и нотариусы досконально проверяли их законность.Совершенно иная ситуация сложилась с объектами нежилого назначения. Часто сделки заключались без надлежащей проверки документов, подтверждающих право собственности продавца. Более того, зачастую гражданин или фирма, являющиеся владельцами недвижимости, не имели (и до сих пор не имеют) документов ни о создании объекта, ни о переходе права собственности на него. К сожалению, таких объектов достаточно много: это здания магазинов, приемных пунктов, гаражей, складов, а также садовые и дачные дома. Например, только в городе Перми выявлено 28,4 тысячи гаражных боксов (из 47,2 тысяч имеющихся), документы на которые не оформлены надлежащим образом. Плюс к тому 3,2 тысячи боксов - самовольные, установленные в том числе и на стратегических земельных участках. Всего насчитывается около 53,3 тысяч незарегистрированных строений.К большому огорчению их владельцев, закон четко трактует такое положение дел. Согласно ст. 222 Гражданского кодекса РФ, эти объекты подпадают под определение "самовольная постройка" со всеми вытекающими из этого положения последствиями. Владелец не только не может оформить право собственности и распорядиться недвижимостью, но, как следует из п. 2 указанной статьи, должен снести ее за свой же счет.Что же делать владельцу такого объекта, как ему стать законным собственником и распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению: продавать, сдавать в аренду и так далее?

Сначала рассмотрим основные черты самовольной постройки. Их две. Первая - для строительства данного объекта не был отведен земельный участок (основа основ - земля может быть, и предоставлялась, но так давно, что документов никаких и нигде не найти). Вторая черта - это отсутствие документов о строительстве объекта и сдаче его в эксплуатацию (то есть невозможно установить соответствие объекта строительным нормам и правилам).Первое, что должен сделать владелец недвижимости, чтобы узаконить свои права, это обратиться в администрацию по месту нахождения объекта. Если использование земельного участка не идет вразрез с планом развития населенного пункта и у администрации нет возражений против фактического назначения, в установленном порядке участок предоставляется владельцу недвижимости, находящейся на данном участке. Таким образом, первый минус, характеризующий самовольную постройку, превращается в плюс.

В решении второго вопроса - установлении соответствия объекта градостроительным, а также строительным нормам и правилам - может помочь любая проектная организация, имеющая лицензию на обследование зданий и сооружений. Обследование объекта завершается выдачей заключения о пригодности постройки к эксплуатации в соответствии с ее назначением. Городская или районная инспекция архитектурно-строительного надзора может взять под контроль обследование таких объектов и самостоятельно или на основании отчетов проектной организации подтверждать возможность эксплуатации объекта.

В итоге мы получаем объект недвижимости, который, во-первых, расположен на земельном участке, отведенном для него в установленном порядке, и, во-вторых, соответствует градостроительным и строительным нормам и правилам. Имея эти характеристики, объект выходит из массы построек, относящихся к самовольным, так как не соответствует признакам такой постройки. Теперь у владельца недвижимости нет необходимости обращаться в суд по поводу признания права собственности, так как нет спора. Объект недвижимости практически легализован, и его владелец может зарегистрировать право собственности.Хотелось бы обратить внимание и на тот факт, что в выигрыше остается не только собственник недвижимости, но и муниципалитеты. Администрация получает конкретного пользователя земельным участком, отношения с которым оформляются в соответствии с законом. Кроме того, если собственником является физическое лицо, зарегистрированный объект включается в налогооблагаемую массу. Так что у органов местного самоуправления имеется прямая заинтересованность в том, чтобы навести порядок в той области, которая по их же недосмотру была запущена долгие годы.
Участники сделок с недвижимостью. Опыт Франции

Вербаер Е., Профессор, зам. декана по международным отношениям с Восточной Европой университета "Париж-XII-Валь-де-Марн" (Франция)

В становлении цивилизованного рынка недвижимости России небезынтересно проследить имеющийся опыт развитых стан в этой области. В предлагаемой публикации освещаются некоторые аспекты правовых взаимоотношений лиц в процессе сделок с недвижимостью во Франции.

I. ПЕРВЫЕ РОЛИ В ПРОДАЖЕ НЕДВИЖИМОСТИ

Рассмотрим последовательно следующих действующих лиц: стороны контракта, посредников и, наконец, лиц, имеющих приоритетное право на покупку недвижимости.

1. Стороны контракта

Потребитель недвижимости является чаще всего физическим лицом французской или иностранной национальности. Это может быть также юридическое лицо, а продавец может быть также профессионалом продажи.

Физические лица - это живые люди. Для того чтобы иметь право покупать или продавать имущество, необходимо иметь юридическую дееспособность.

Как правило, частное лицо думает, что у него совершенно естественно имеется дееспособность производить любые действия в повседневной жизни. Однако при некоторых обстоятельствах эта дееспособность может быть ограничена по различным причинам, относящимся к праву или к существующим фактам: несовершеннолетие, опека над имуществом, попечительство.

Проверка дееспособности, так же, как проверка личности сторон, заключающих контракт, должна проводиться юристом, которому поручено составление этих актов под его личную профессиональную ответственность.

Иностранцы должны в ряде случаев представить, помимо всего прочего, сертификат об обычаях своей страны в случаях, если составитель акта продажи изъявит желание удостовериться в том, что законодательство, в силу которого будет заключена сделка, применимо также и в их стране.

Юридические лица - это юридические структуры, позволяющие двум или нескольким лицам объединить свои средства с целью провести операцию, из которой они намерены извлечь прибыль или же какой-либо экономический или социальный результат.

Наиболее распространенные юридические лица - это гражданские товарищества или коммерческие фирмы. Они существуют независимо от их членов и имеют наименование, юридический адрес, деятельность и имущество. Так же, как и у физических лиц, они имеют свой собственный реестр гражданского состояния, именуемый реестром торговли и предприятий (R.C.S.), находящийся в торговом суде по местонахождению их юридического адреса.

Иностранные фирмы, так же, как и французские фирмы, в принципе располагают полной юридической дееспособностью на французской территории при условии, что проверена правомерность их создания и существования, исходя из государственных иностранных реестров, которые являются эквивалентами французских реестров R.C.S.

Торговец имуществом - это физическое или юридическое лицо, профессией которого является купля и продажа имущества для самого себя.

В отличие от агента недвижимости, который является уполномоченным лицом и не является владельцем имущества, предлагаемого им на продажу, торговец имуществом сам покупает имущество для того, чтобы его перепродать. Эта деятельность не является регламентированной профессией.

Подрядчик по строительству - это профессионал в области строительства, сооружающий новые здания, предназначенные для жилья или профессионального использования в рамках операций обустройства целых зон или целых кварталов. Деятельность подрядчика по строительству сама по себе не регламентирована. Однако юридические отношения, которые он завязывает со своими клиентами по случаю реализации своих программ, подчиняются строгим правилам, цель которых - защита потребителя.

2. Посредники

В данном разделе рассматриваются несколько категорий посредников: агент по недвижимости, нотариус, адвокат, эксперт-землемер.

Агент по недвижимости является профессионалом коммерческих операций и управления недвижимым имуществом. Он вводит в контакт продавца и покупателя, ведет переговоры об условиях сделки и при необходимости составляет предварительный контракт, в котором констатируется согласие сторон в отношении предмета сделки и цены. Он может даже получить фонды, которые должны гарантировать выполнение обязательств сторонами, а также заниматься управлением арендованных квартир для своих клиентов. Зачастую он выполняет и функции управляющего коллективной недвижимостью. Все эти виды деятельности являются "свободной профессией"

Агент по недвижимости должен иметь профессиональную карту, а также страховку, покрывающую его профессиональную ответственность, и предоставить банковскую гарантию либо гарантию кассы взаимопомощи, за счет которой резервируются средства на его счете для обеспечения обязательств перед клиентом.

При исполнении своей деятельности он действует исключительно как уполномоченный продавца или покупателя, а не для самого себя, иначе он становится торговцем имущества.

Нотариус - это представитель государства, которому поручено составление договоров, которым стороны должны или желают придать аутентичную форму, а также хранение их и обеспечение их сохранности.

В качестве представителя государства он назначен пожизненно в нотариальную контору, находящуюся в определенном государством месте. На территории Франции существует около пяти тысяч нотариальных контор, либо индивидуальных, либо совместных, расположенных в метрополии на заморских территориях.

Однако нотариус - это в то же время представитель свободной профессии, который имеет право давать консультации и предоставлять услуги по расширенным юридическим вопросам. Предоставление общих или конкретных услуг ограничено лишь его доброй волей. Нотариальная консультация, расценивающая государственными властями в качестве юридического совета, предоставляется любому частному лицу, независимо от его социального происхождения и его доходов, вследствие чего можно считать, что нотариальные консультации органично вписываются в жизнь населения и предприятий. Вот почему на протяжении долгих лет нотариус является важным действующим лицом во всех операциях по недвижимости.

В силу значимости своей роли и необходимости обеспечить своим клиентам наилучшую защиту, а также своего статуса представителя государства нотариус обязан следовать строгой дисциплине и соблюдать соответствующий регламент. Таким образом, что касается профессиональной квалификации, следует отметить, что от нотариусов требуется иметь университетский диплом, а также сдать профессиональный экзамен. Нотариусы объединяются в профессиональные организации на каждом уровне французской административной организации и подчиняются Прокурору Республики. Что касается гарантии предоставления фондов, которые нотариус использует для обеспечения исполнения обязательств перед своими клиентами при различных коммерческих операциях, следует иметь в виду, что она обеспечивается Гарантийной кассой. Кроме того, профессиональная ответственность нотариуса может быть задействована при составлении им различных актов. Она гарантируется страхованием.

Из всех юристов - профессионалов во Франции, нотариус, несомненно, находится в первом ряду по операциям с недвижимостью с самого начала, предоставляя вначале консультационные услуги, а затем услуги по составлению соглашений. Кроме того, его качество представителя государства делает из него гаранта лояльности как по отношению к государству, так и по отношению к сторонам, заключающим договор. Так как ему вменено в обязанность давать консультации клиентам, он должен разъяснить сторонам о последствиях их действий и не участвовать в операциях, целью которых является обман государства, а также вести себя как беспристрастный судья.

Эта обязанность беспристрастия часто плохо понимается иностранцами, которые желают проводить различные коммерческие операции во Франции, в особенности, представителями англосаксонских или скандинавских стран, но так как в этих странах деловые отношения проходят, скорее, в рамках конфликта интересов, где каждый участник требует конкретных советов, за неимением которых он не в состоянии проводить операцию.

Нотариус, если он этого желает, может также как и агент по недвижимости, вести переговоры по недвижимости. В этом случае он также должен соблюдать свои обязательства по беспристрастности, что является дополнительной гарантией для его клиента. Практика ведения переговоров, однако, более развита в сельской местности, нежели в городах. В качестве советника и составителя договоров нотариус может участвовать в сделках, начиная со стадии предварительного контракта даже если этот контракт составлен исключительно при обоюдном согласии сторон, и это участие даже рекомендуется; кроме того, покупатель может его потребовать.

Такие действия представляют собой залог безопасности и эффективности. Безопасности - так как предварительный контракт является контрактом, налагающим обязательства на покупателя. Юридические проблемы, которые может поднять нотариус по этому случаю, помогут ему избежать неприятностей. Чем раньше нотариус ознакомится с досье, тем скорее он сможет начать различные проверки и формальности, необходимые для составления нотариального акта, подпись которого, за исключением непредвиденных обстоятельств, должна следовать за предварительным контрактом. Во Франции при продаже недвижимости участие нотариуса обязательно для окончательного акта, который должен следовать за предварительным контрактом. Путем этого обязательства законодательство выражает стремление, чтобы участие юриста - профессионала права давало бы сторонам гарантию эффективности их договора. Выбор нотариуса является свободным. Чаще всего продавец или агент по недвижимости предлагают нотариуса продавца. Однако если у покупателя уже имеется свой нотариус или он просто изъявляет желание, чтобы его нотариус участвовал в этой сделке, он имеет право на это. Если же продавец со своей стороны обязательно желает, чтобы сделка была заключена при участии его собственного нотариуса, оба нотариуса будут проводить эту сделку вместе без дополнительной цены для покупателя, поскольку нотариусы делят между собой вознаграждение в соответствии с тарифом. В самом деле, гонорары нотариуса не назначаются свободным образом. Они включают: пропорциональный регрессивный гонорар, который рассчитывается по цене имущества, а также гонорар за формальности, который рассчитывается из расчета количества имущества, и предназначен для вознаграждения , проведения предварительных формальностей, а также последующих формальностей нотариального акта.

Адвокат является профессионалом свободной профессии, которому поручено оказывать содействие гражданам во всех юридических актах на протяжении их жизни, а также представлять их в судах.

Гарантия фондов, которую они получают и уплачивают за их клиентов, обеспечивается централизованной организацией, которая проводит уплату, как например, автономные кассы денежных расчетов адвокатов (CARPA). В отличие от нотариуса, адвокат не назначается государством (за исключением адвокатов кассационного суда), и он может иметь свободную практику. Однако он также подчиняется Прокурору Республики.

Адвокат является полноправным юристом и дает юридические консультации по всем вопросам, а также имеет право составлять любые юридические акты. Частные лица могут прибегать к его помощи и к его консультациям для проведения инвестиций в сфере недвижимости.

Однако, по французской традиции, адвокаты скорее занимаются представлением своих клиентов в судах, но ничто не запрещает адвокату иметь специализацию в праве по недвижимости, и ничто не препятствует тому, чтобы частные лица к нему обращались по этим вопросам.

Если кандидат на приобретение недвижимости желает произвести коммерческую операцию с имуществом, которое продается с торгов по решению суда первой инстанции, он должен будет прибегнуть к помощи адвоката, что является обязательным при этой юрисдикции.

Помимо своего качества технического специалиста по недвижимости, эксперт-землемер (по закону № 94-529 от 28 июня 1994 г.) может при определенных условиях, либо по совместительству, либо от случая к случаю практиковать деятельность по введению в контакт покупателя и продавца или по управлению недвижимостью. Для этого он должен иметь на это разрешение корпорации экспертов-землемеров и депонировать фонды в специальную кассу, которая создана специально для этой цели Верховным советом корпорации и которая гарантируется коллективной страховкой.

3. Субъекты, обладающие преимущественным правом покупки

Существуют две категории субъектов, обладающих правом преимущественной покупки - государственные и частные.

Под государственными понимается, главным образом, государство, а также ряд государственных учреждений, местных органов или их уполномоченные, а также коммерческие фирмы, которым поручены мероприятия общественного интереса (SAFER).

Под частными понимаются частные лица, у которых по закону должно быть сохранено их орудие труда (например, сельскохозяйственные земельные участки) или же жилье (жильцы жилого здания).

II. ВТОРЫЕ РОЛИ В ПРОДАЖЕ НЕДВИЖИМОСТИ

1. Банки

На сегодняшний день предложение капиталов является исключительной функцией банковской сети.

Структура банков такова, что они естественно практикуют долгосрочный кредит, который является характерным для кредита по покупке недвижимости. Почти все банки, работающие во Франции, его практикуют согласно условиям, свойственным их статусу.

Многообразие видов кредита может дезориентировать кандидата на покупку. Все больше и больше вышеозначенные посредники могут оказать ему содействие в выборе предложения, которое наилучшим образом будет приспособлено к его положению и к характеристикам имущества, которое он хочет приобрести.

Во Франции, когда покупатель берет кредит, правовые положения защиты потребителей подчиняют окончательное осуществление покупки получению кредита. Однако эти положения защищают лишь непрофессионала. Этим выражается стремление избежать того, что в случае отказа банковских учреждений выдать кредит, неосмотрительный покупатель не был бы, несмотря ни на что, вынужден совершить эту покупку или, по крайней мере, уплатить крупную сумму для возмещения невыполнения своих обязательств. По юридическим правилам, обычно говорится, что окончательное выполнение покупки подчинено приостанавливающему условию получения необходимого финансирования. При этом даже добавляется, что это условие само собой вытекающее. Это означает, что это условие будет иметь силу, даже если составитель и стороны контракта не включили это условие в текст контракта. Если кредит не будет выдан потенциальному покупателю, то тогда он сможет отказаться от выполнения этой сделки без каких - либо санкций.

Это является довольно сильной защитой потребителя, и законодательство добавило строгие формальные условия в отношении изучения досье запроса на кредит.

2. Земельные государственные службы

Здесь мы изучим последовательно кадастр, затем хранение ипотек.

2.1. Кадастр

С самого начала происхождения общества земля является основой личного богатства. Для того чтобы иметь средства для своих собственных нужд, новые населенные пункты создают систему налога с продукции этого природного богатства, что явилось основой земельного налога.

Очень быстро становится необходимым знать объем и природу имущества каждого, произвести его оценку, чтобы равным образом распределить эту контрибуцию. В этом и заключается происхождение кадастра, который был учрежден еще в далекой античности.

2.2. Миссии кадастра

2.2.1. Фискальная миссия

Кадастр обеспечивает совокупность оценки недвижимости как застроенных, так и незастроенных участков.

В области незастроенных участков арендная ценность каждого участка не определена в каждом конкретном случае, а зависит от тарифа за гектар, устанавливаемого в каждой коммуне по виду культуры или же собственности и по классу.

Следует отметить, что оценка незастроенных участков используется для определения основы сельскохозяйственной прибыли и при необходимости для определения социальных сборов с сельскохозяйственных пользователей.

В области застроенных участков оценка проводится по помещениям, а не по участкам, и арендная ценность служит общей основой для различных прямых местных налогов.

Помимо оценки земельных участков, службы, которым поручено ведение кадастра, являются компетентными для определения основы сбора за вывоз бытового мусора, а также местного налога и профессионального налога, поскольку они проводят оценку арендной ценности жилых, коммерческих и промышленных помещений.

2.2.2. Миссия взимания земельного налога

Миссия взимания земельного налога относится к двум операциям. Первая - это идентификация и физическое определение имущества. Вторая - это владельцы и их права.

В вопросе идентификации земельных участков обновленный кадастр вносит свой вклад постольку, поскольку каждый земельный участок означен определенным кадастральным шифром, позволяющим отличать его без какой-либо двусмысленности. Однако ограничение земельных участков не обеспечивается точным образом, за исключением изменения их конфигурации.

Что касается идентификации владельцев, то здесь существующие правила никогда не вменяли в обязанность точно и определенно устанавливать настоящего владельца имущества. Как правило, речь идет о явном владельце, который является плательщиком земельного налога.

Однако реформа 1955 г. укрепила миссию кадастра, сопряженную с земельным налогом, введя систему земельной гласности, основанную на соответствии кадастра и картотеки по недвижимости. Таким образом, даже если эта система не имеет целью утверждать или гарантировать право собственности, кадастр может составлять элемент информации судам для решения их спорных вопросов.

2.2.3.Техническая миссия

Кадастр может играть удовлетворительным образом свою фискальную и земельную роль только в том случае, если он располагает основным орудием - планом, являющимся прямой и непосредственной основой любой идентификации и физического описания земельной собственности. Выполнение и поддержание кадастрального плана является первой технической миссией этой службы.

Именно учитывая практическое значение плана земельных участков, французское государство в 1948 г. поручило Национальному географическому институту для небольших масштабов и кадастру для крупных масштабов (превышающих 1/10 000) миссию, которая заключалась главным образом в трех моментах: координация, проверка и централизация всех снятий ипотек, которые имеют определенное значение. Это реализуется государственными службами или же властями при финансовом участии государства, департаментов и коммун.

2.2.4. Миссии, связанные с кадастром

Наряду с тремя крупными миссиями кадастра следует отвести особое место другим функциям кадастральной документации, которые, не имея фундаментального характера предыдущих миссий, также являются важными. Речь идет о функциях, с одной стороны, парафискальных (финансирование некоторых видов социального страхования сельскохозяйственных пользователей, а также существование ряда профессиональных или социальных льгот для сельскохозяйственных пользователей), с другой стороны - экономических (перепланировка в сельской местности, лесная кадастральная картотека).

В общем и целом в настоящее время большое количество местных властей и государственных организаций испытывают нужду в банке данных, где они должны найти элементы, которые могут ориентировать их действия, тогда как кадастр, являющийся источником фискальной, земельной и экономической информации, представляет собой отличное средство описания и размещения данных и представляет собой в связи с этим главную основу банка данных.

2.3. Хранение ипотек

Так же, как и кадастр, это - администрация, которая находится в ведомстве Министерства финансов. Она выполняет двойную миссию: с одной стороны - гражданскую, с другой стороны - фискальную.

Хранение ипотек обеспечивает гласность реальных сборов с недвижимости. Эта миссия отвечает потребностям информации заключающих контракты сторон и третьих лиц, а также необходимости обеспечить безопасность юридических операций, сопряженных с недвижимостью. Таким образом, передача вещного права может быть опротестована третьей стороной только начиная с момента публикации договора.

С 1970 г. система совмещенных формальностей позволяет упростить обязательства пользователей: хранитель ипотек выполняет формальности земельной гласности, и, в большинстве случаев, он устанавливает, ликвидирует и оприходует налоги и сборы.

Мы рассмотрим последовательно организацию и характеристики, которые имеют общие принципы права, применяемого в этой области.

2.3.1.Организация хранения ипотек

354 бюро ипотек входят в организацию территориальных служб Главного управления налогов. С 1970 г. поле деятельности каждого из этих бюро больше не совпадает с округом, принадлежащим к местонахождению торгового суда.

Местонахождение ипотек имеет свои собственные пределы, которые не зависят от судебных округов. Хранители ипотек являются государственными чиновниками. Им вменяется в обязанность выполнять формальности земельной гласности. Они занимаются внесением в реестр документации, которая им представляется в соответствии со статьей 2200 Гражданского кодекса, которая , в частности, гласит: "Хранители ипотек должны иметь реестр, в который они вносят ежедневно и в определенном порядке все те документы, которые будут им представлены, а именно: акты, судебные решения, ведомости и, как правило, всю документацию, которая будет им представлена с целью выполнения формальностей по земельной гласности".

Кроме того, хранители ипотек должны актуализировать картотеку по недвижимости и выдавать справки любому лицу, которое делает на это запрос (гражданская роль). На самом деле, закон вменяет им в обязанность выдавать всем лицам, которые этого требуют, копии и выдержки из опубликованных документов или картотек в отношении имущественного положения какого-либо физического или юридического лица. От запрашивающих сторон не требуется никаких объяснений причины требования документов.

В этом плане следует уточнить, что справки выдаются в соответствии с определенными правилами. Они выдаются в пределах 50 лет до даты запрашивания. Выдача справок производится в письменном виде и следует строгим формальностям.

И, наконец, хранители ипотек имеют двойную ответственность: ответственность за государственное ведение счетов и ответственность за их гражданскую роль. В этом отношении они лично отвечают своими собственными денежными средствами за любой ущерб, который они могут причинить посетителям.

Заместитель хранителя должен руководить службой и следить за проводимой работой.

Сотрудники отделения хранения ипотек, численность которых может варьироваться в зависимости от размера бюро, выполняют различные функции, как например, разбор документов и определения сборов, или же бухгалтерские расчеты.

2.3.2. Характеристики системы

Земельная гласность (в России - регистрация) имеет очень важный инструмент, который одновременно является и личным - картотеку по недвижимости. Эта картотека включает три категории карт-формуляров.

1. Каждый раз, когда речь идет о вещном основном праве на недвижимость в юридическом акте, то это должно быть опубликовано. Должны также быть опубликованы документы, которые констатируют изменения элементов идентификации владельцев, а также протоколы, которые составляются кадастральными службами для того, чтобы констатировать перемены элементов идентификации или же материальное содержимое недвижимости.

Публикация позволяет иметь возможность опротестования третьими сторонами актов, которые являются составной частью или передаточной частью вещного права недвижимости.

2. Все вещные гарантии по недвижимости, которые являются составной частью вещного права, помимо общих расходов по правосудию, обязательно должны быть зареестрированы. Это включает специальные привилегии, ипотеки правомерные, судебные или условные.

Так же, как и для публикации, формальности земельной гласности не являются составной частью сборов, однако, ипотеки и привилегии могут быть опротестованы третьими сторонами исключительно после их реестрирования в отделении хранения ипотек. Эти гарантии дают их владельцу предпочтительное право следования.

3. И, наконец, публикуются в виде отметок
рядом с судебным требованием о конфискации, все основные акты процедуры, которые следуют за этим судебным требованием;
рядом с зареестрованием, все изменения, которые не усугубляют положение дебиторов (устойчивое ухудшение должно быть занесено в реестр).

3.Эксперт-землемер

Эксперт-землемер является представителем свободной профессии. Он работает в области топографии. Он участвует во всех операциях по идентификации земельной недвижимости: поверхность, ограничение, уровни. Эксперт-землемер может работать по этой профессии, лишь получив государственный диплом. Эта профессия является регламентированной, и эксперты-землемеры объединены в региональные корпорации, и подчиняются строгой дисциплине.

Они являются важными действующими лицами в любой операции по обустройству территории и общественному строительству, где они проводят все топографические измерения. Они также участвуют во всех операциях по разделению земельного имущества.

В самом деле, мы видели, что кадастральные планы нужны для того, чтобы оставаться эффективными, и должны постоянно актуализироваться. Любая операция по недвижимости, которая влечет за собой раздел земельной собственности, составляет одновременно и изменение кадастрального плана. Служба кадастра не занимается материальной стороной работы по констатированию этого раздела, а этим занимается эксперт-землемер, что является обязательным для составления документации по измерению земельной собственности, которая будет графически описывать новый периметр земельных участков или земельного участка, явившийся предметом раздела, и который определит их соответствующую поверхность.

И, наконец, техническая компетенция ведет к тому, что эксперт-землемер занимается спорными вопросами между частными лицами: ограничение земельной собственности, земельных участков, соседства и т.д.

Договоренность между сторонами регулирует распределение доходов и гонораров землемера.

Таким образом, в статье рассмотрены основные участники сделок с недвижимостью.

Французский опыт может быть интересен российским читателям в том числе из-за близости основ гражданского законодательства Франции и России. Также понимание юридических норм и практики друг друга необходимо для международного инвестиционного сотрудничества.